信托产品房产抵押(信托抵押)

币圈问答阅读 3 2023-04-24 08:59:19

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随着市场环境的变化，过去非常安全的信托产品，也开始变得不能再 “闭着眼睛”买了。过去的2019年，信托业罚单不断，据统计，2019年以来信托业已收到近40张罚单。超过20家信托公司被罚，约占全部信托公司数量的三分之一。从罚款事由来看，信托资金违规进入房地产成受罚主因，多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚；其次为通道业务，如违规接受保险资金投资事务管理类等。2020年信托业的监管形势大概率延续2019年的风格，严监管仍会是主题。

2019年，违约风险项目也不少。信托业协会最新数据显示，截至2019年3季度末，信托行业风险项目个数与规模方面均呈上升趋势，风险项目数量1305个，环比增加18.64%；风险项目规模为4611.36亿元，环比增加32.72%。

在新冠肺炎疫情冲击下的2020年，投资者在购买信托产品时需要从多个角度考虑。

首先要考察信托公司综合实力。购买信托产品，首先要考察信托公司的综合实力。每家公司的管理水平、风险控制能力、盈利能力、管理资金规模等都是不相同的。买产品要选品牌，品牌就是差异化。评价信托公司的几个主要标准，包括行业评级、股东背景，（主动）管理规模，注册资本，净资产，专注的领域，经营状况，盈利能力，涉及风险项目的情况等，这些经营信息在各大信托公司官网的信息披露专区可以查看。

其次要了解交易对手。信托最大的风险来自交易对手的违约。看交易对手（融资方）的整体实力及其在相关行业中的地位和影响力等；看交易对手过去三年的财务数据，主要是资产负债表和收入支出表；看交易对手的金融信用评级；看交易对手既往是否发生过逾期或其他违约情况；看融资方所处行业的景气度及成长前景等。

第三要评估掌握还款来源。还款来源是信托融资类项目非常重要的评估标准，交易对手过去3年的财务数据、日常的经营性现金流、标的项目现金流等都是可以参考的指标，投资者需了解预期收入的可靠性，即项目成功的可行性。

第四要看增信措施。信托产品的抵押、质押、担保目的就是保障一旦交易对手发生违约，可以最大限度降低风险的手段。投资者需要了解担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任、强制执行的方式等；此外，抵（质）押率越低说明项目风险越小，项目越安全。同时也要看抵（质）押物的变现性。

第五要关注附加条款。值得注意的是，部分信托产品可能存在提前结束或是延期的情况，投资者在签定合同之前应特别注意这类附加条款。此外，投资者要看好产品期限，以及期间是否可以赎回，以便安排未来现金流。

第六要关注预期年化收益率实际上，对风控措施类似的项目，某一阶段内市场上各家金融机构推出的产品往往保持相近的价格水准。因此，对预期年化收益率畸高的项目，投资者需要格外关注是否存在较大的风险隐患。作为投资者一定要关注风险与收益的匹配度，不能一看收益率高就忘记背后的风险。

来源：经济日报新闻客户端