信托计划直接拍地(信托项目)

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本文来源：时代财经 作者：童洁

图片来源：图虫创意

不惜损失成本的退地，又一次出现在杭州。

不久前，有网友在杭州萧山网络问政平台提问，博策房地产拿下萧山浦阳地块已有一年时间，但为何到现在为止，地块仍然未有任何施工迹象。对于这一提问，杭州市规划和自然资源局萧山分局给出答案：博策房地产未按照国有土地出让合同规定缴纳土地出让金，已经退地了。

此次退地，博策房地产将损失参与土拍时缴纳的保证金，这笔资金少则1185万元，多则2370余万元。对于浙江本土小房企博策房地产来说，可谓损失惨重。

这还只是房企退地中的冰山一角。自去年以来，房企退地事件频频发生。

浙系小房企尴尬退地

博策房地产退掉的萧山蒲阳地块是其在去年5月杭州首批集中供地中所斩获，只是在那场起拍价达到935亿元，且充满火药味的土拍盛宴中，博策房地产的名字并未受到外界的过多关注。

这是一宗难得一见的低密度宅地，容积率仅1.01，可以修建排屋、别墅等市场相对稀缺的产品。为了拿下这宗地块，博策房地产算是拼尽全力，其先是经历了21轮竞价，在参与竞自持环节，最终以总价1.5亿元、自持4%拿下地块。

由于地块被融创的森与海项目所包围，一度有人误认为博策房地产是融创的“马甲”。事实上，博策房地产是一家成立了16年的房地产公司。博策房地产在招聘网站上展示的公司简介中写到，其定位为“全案策划代理服务公司”，旗下有30余家直营子公司，布局浙江各地以及上海和苏州。

某种程度来说，博策房地产也不是一家纯粹的房地产开发公司，而是一家代理公司。简介中提到，其业务主要为操盘代理房地产项目，自成立以来，操盘代理过数十个项目，曾为世茂、银泰等大牌房企提供服务。

但自己拿地开发项目，博策房地产还是新手。时代财经通过天眼查查询到，博策房地产旗下共有6家房地产开发子公司，在湖州、杭州拥有房地产项目，这些大多由其他开发商代建，博策房地产自身不参与建设，例如湖州项目由绿城代建，杭州一项目由德信代建。

去年，博策房地产一口气在杭州拿下两宗宅地，据市场消息称，在获得萧山浦阳地块后，博策房地产同样打着合作开发的算盘，计划与融创合作开发，只是去年开始，融创资金较为紧张，似乎无心参与该项目。

无法与融创结盟令博策房地产陷入尴尬处境，一方面地块占位不够独立，与融创森与海过于紧密，另一方面，博策房地产也欠缺开发经验。不过，最终让博策房地产选择退地的原因外界不得而知。

退地自救成常态

近一年来，房企“退地”已经不是新鲜事。

去年，先有瑞安向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，后有宋都损失5000万元保证金，退掉杭州一宗宅地。

亿翰智库地产分析师认为，集中供地让许多房企深陷焦虑情绪中，拿地前，房企在“拿与不拿、以及在哪拿”之间徘徊犹豫，拿地后，房企又进入到新的焦虑之中，拿的地或不能有效盈利，或无力承担后续开发运营的高额投入，或不能做好项目开发管理，如巨石压顶。

加之房企融资端未见明显松动，今年，房企退地的现象更为密集。年初至今，房企退地的动作不断，这当中不仅有民企，还有国企。

1月，华夏幸福退掉广州白鹅潭 CBD 地标项目广州幸福中心地块；4月，招商积余公布一项退地事项，表示向天津经开区规划局退回一宗土地；5月，广州市土地开发利用发展中心发布公告，解除花都、黄埔的两宗土地出让合同，这两宗地分别属于富力地产和方盛实业。

此外，今年3月，恒大制定新的化债方案，宣布将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。具体方案为恒大先启动项目退地，广州市政府引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。

二去年杭州首批集中供地上，花样年与浙江大华、大家房产等多家房企联合拿下滨江浦乐项目，花样年在其中的占比最高，超过30%。然而，拿地一年来，地块仍处于净地状态，根据本地媒体报道，如今这个项目也走到了退地的路上。

花样年的流动性危机与这场退地风波有着莫大的关联。去年10月，花样年因无法如期支付2.06亿美元债形成实质性违约，自此踏上漫漫“自救”道路。而去年上半年获得的杭州滨江浦乐项目，也因为资金过于紧张而未能在规定期限内缴齐土地款，被迫退出项目。随着花样年退出，杭州滨江浦乐项目启动退地流程。

亿翰智库地产分析师分析认为，未来，或许还将不断有房企暴露出风险，范围也不再仅仅局限在小的房企，房企资金面普遍承压的状态下，集体性退地虽不会成为一种趋势，但不排除个别城市会有较多的退地情况出现。

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标签： 项目退 房地产开发 房地产项目