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万亿美元的市场来了！

7月21日，深圳发布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》标准文件，首次解决了城市更新中的拆迁问题。7月20日，国务院下发文件，强调要全面推进旧城区改造，推进城市更新和开发建设方式转变。

据住房和城乡建设部统计，中国约有17万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。初步估计投资将高达4万亿元，主要集中在四个一线城市北京、深圳和二线城市Xi、武汉、天津。

随着城市化率的快速增长和人口的不断流入，一些一线和热点二线城市的土地供应日益稀缺，城市发展进入存量时代。城市更新为企业发展带来了新的增长点。

前100家上市房地产企业参与城市更新的比例达到47%，前50家房地产企业参与度更高。本文以广东和上海的典型住宅企业为样本，全面分析了城市更新是如何失败的。

百强房企布局规模差距拉大

城市更新已成为住宅企业寻找增长点的新渠道。在100强上市房地产企业中，约47%参与了城市更新，50强上市房地产企业的比例达到61%。

热的城市更新背后有三个原因：

1.一、二线城市土地供应紧张，核心城市土地储备通过旧城改造得到有效补充。

2.与竞标、拍卖和土地收购相比，土地储备可以以较低的土地价格获得，这意味着企业可以保证较高的利润率。

3.城市更新和改造的对象通常是城市中的村庄和城市地区的旧区。这些项目位于城市的核心区域。如果他们在重新转型后进入市场，他们会有更好的市场预期。

由于房地产企业的进入时间、资金投入和运营经验不同，行业规模存在较大差距。大型住宅企业已规划了100多个项目，总建筑面积超过7000万平方米，而最小的企业只参与了一个建筑面积不足10万平方米的项目。

我们以城市更新中潜在建筑的总建筑面积作为衡量企业参与度的指标，将住宅企业划分为三个梯度。

参与旧城改造的第一批梯度房企建筑面积超过4000万平方米，包括恒大、融创、凯撒、R&F、时代，其中恒大、融创、凯撒的旧城改造面积超过7000万平方米。

第二梯队房企的旧城改造建筑面积为600-3000万平方米，与第一梯队规模明显不同。梯队住宅企业主要包括既有资金实力又有较强交易和运营能力的国有企业；同时，经验丰富的区域性民营企业也获得了一定的份额。

参与旧城改造的第三梯队建筑面积不足600万平方米，大部分房企都位于该梯队。市区重建并非其主要业务，但仍被视为获取土地的有效途径。除了海湾地区的城市，涉及的地区包括济南，太原，烟台，南昌和其他二线和三线城市。

广东省：城市更新必争之地

在100强上市房地产企业中，广东省参与城市更新业务的房地产企业多达27家，广州、佛山、深圳等热点城市已成为各大房地产企业的战场。

总体而言，由于旧城改造项目周期长、难度大、利益多元化等因素，当地房企在规模和经验上具有明显的领先优势。其中，恒大、凯撒、R&F、时代都在广东，大本营潜在的土地储备建筑面积超过3000万平方米。

采取

截至2019年底，未纳入土壤储存项目的凯撒城市更新项目占地面积约4000万平方米，共有147个项目。广州、深圳和中山的“三旧”改造项目分别占36.4%、26.6%和21.6%，总量超过80%，是凯撒城市更新的绝对重点。

以深圳盐田项目为例，这是深圳第一个公开招标的旧城改造和拆迁项目，也是盐田区有史以来最大的旧村改造项目。项目招标于2003年至2011年完成，周期跨度为8年。

最大的困难在于与村民谈判和促进签订合同，这也是城市更新项目中遇到的一个常见问题。早期的传播工作持续了一年半。最后，通过“两轮驱动”战略，通过搬迁和建设来推动合同，通过“搬迁”和“建设”两个轮子来推动合同。

通过这一战略，提高了村民签订合同的积极性，这样，在业主签订合同的同时，就可以进行拆迁房屋的建设，而且，在项目刚签订之后，就可以看到样板房。拆迁和销售同时进行，以缓解现金流压力。

上海：城市更新进入快车道

随着上海城市更新政策的逐步完善，万科、中海、融创等100强房地产企业开始涌入上海。目前，100强上市房地产企业中有10家参与了上海的旧城改造项目。

上海的城市更新模式主要是政府主导，即政府在其中起主导作用，而拆迁主要由政府或政府授权的主体进行，因此地方国有企业仍然是主导力量，参与大部分城市更新项目。

值得注意的是，除了100强房地产企业和地方国有企业外，一些活跃的小型房地产企业也在积极参与城市更新业务，这些房地产企业往往依靠优势领域或专业知识获得差异化优势。

以典型的房地产企业瑞安房地产为例，上海是瑞安房地产在内地业务的核心区域。最早参与的项目主要集中在上海，都是城市更新项目，包括上海新世界、翠湖天地、瑞虹新城、瑞虹天地等。

以太平桥项目为例，该项目的开发运营周期长达24年。1996年，瑞安市的城市更新项目总体规划方案获得政府批准，于是他们签署了开发意向书，瑞方全面负责拆迁、开发和改造。

首先，项目总体定位规划合理，保留了原有的建筑风格。整个区域可分为一个中心、两个功能区、两个商业轴线和三个绿色轴线。改造方法采用拆迁改造和功能改变相结合的方式，很大程度上保留了中共一大和石库门巷的风貌。

其次，商品房先交叉，以确保现金流。在多格式大规模项目中必须考虑的一个问题是：开发时机。鉴于项目的区域性特点，瑞安最终决定先发展业务，再与住宅开发交叉，这样既保证了资金的周转和平衡，又保持了在市场上的曝光度。

第三，及时调整业务方向，投资方案很快受到欢迎。根据规划，项目中的商业地产占整个项目建筑面积的48.5%，因此商业地产的盈利模式非常重要，在运营过程中不断调整定位，根据不同阶段打造商业主题；同时，知名品牌和大量餐厅的引入可以迅速聚集城市中的潜在消费者，提高项目的知名度。

“上海新世界”成为上海新地标之一后，有效提升了企业的知名度和专业性，同时也提高了瑞安在获得城市更新中的议价能力

首先，要有雄厚的财务实力，这不仅体现在目前的财务稳定，对房企的资金周转没有压力，而且要保证融资渠道的多样性和畅通性，以应对长期高投入带来的财务压力。

其次，有必要明确这一模式的复杂性，它不同于过去简单的房屋项目的土地征用、开发、销售和结算交付模式。城市更新还涉及规划、定位、招商、运营等复杂的业务链，需要对整个周期的综合控制能力。

最后，需要专业的团队运作来灵活处理政府、拆迁人和公民的利益。

总之，参与城市更新要考虑资金、运营等综合实力。如果承担风险的能力较小，也可以考虑以与其他房地产企业合作的形式进入轨道，这样不仅可以缓解资本的高风险，降低参与门槛，还可以分享旧城改造项目带来的高额利润。

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