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FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：塔夫

3月5日，惊蛰。

郑州房市在经历漫长的45天寒冬后，开始了蠢蠢欲动的疫后重启。

购房者开始如越冬的蛰虫，探头探脑地出来试探性购房。

恒大悦龙台最低22000元/平，建业云境最低7200元/平，管南南三环边某楼盘毛坯9700元/平（一次性付清），北龙湖三大豪宅之一某楼盘亦爆出49000元/平……

突如其来的房价，郑州老百姓没见过，一万多公里外活了89岁的巴菲特也没见过。

3月19日，贵州茅台（600519）股价最低960.1元，全球陷入资产恐慌之中。

郑州最先下手买房的还是因疫情困在家中的土豪们，快递银行卡到售楼部赶紧刷几套，于是郑州房市真正重启，是从3月20日左右北龙湖北岸修规建中原科技城开始。

土豪们知道，因疫情影响，地球人、汽车、飞机几乎都处于趴窝状态，但各国印钞员都戴着N95大口罩，身穿防护服24小时开足马力加班加点，印钞机正疯狂地吐着一张张纸钞。

土豪们的共识是，买优质资产抵抗货币贬值。

郑州北龙湖3月、4月狂销，总销售额抵得上南龙湖+绿博+白沙+荥阳东+平原新区+港区六区之和，共销售45亿。

“小样，我们都不急，就让北龙湖那波土豪当最粗的韭菜去吧……”

3月5日至4月30日的55天里，郑州刚需、刚改市场几乎沦为吃瓜看客。

但是2020年5月1日至5月5日，五天时间里，郑州各售楼部人山人海，历史上从未呈现“两只黄鹂鸣翠柳，带着神兽去买楼”的恢弘场面。

“房子、食物、水、空气、性欲”没人分辨出来，人们对哪一个更饥渴。

1

刚改市场全面爆发

5月5日晚上9点半，郑州高新区康桥九溪天悦项目销售经理踩着一地的金蛋碎片，急忙拨通的物料商的电话。

“赶快送一批金蛋过来，能带多少先带多少，越快越好！”这个催货电话嗓门有点大，引得他身旁十多个购房者纷纷扭头，将目光对向他。

这位赵经理虽然事先准备充足，但还是没能预料到五一假期的最后一天，他提前准备的金蛋不够用了。

康桥九溪天悦售楼部实拍

早在4月最后一周，赵经理已经开始和团队部署今年五一假期的销售活动，一方面是案场推出的国际正版大型儿童舞台剧奥特曼宇宙之光，同时拿出五一假期购房优惠方案；另一方面，安排置业顾问联系客户，明确具体到访时间。

考虑到五一期间客户到访较多，置业顾问普遍忙碌，售楼部办公室里还特意准备了几箱方便面和火腿肠。

一切就绪，准备迎战五一小长假。

结果，超预期的事还是发生了，方便面和火腿肠没消化完，客户成交要砸的金蛋提前告零了。

当晚11点22分，康桥九溪天悦最后一名客户成交签单，他砸掉的金蛋，就是后来又补上的一批。

康桥九溪天悦项目策划负责人信宇鹏统计出五一期间的销售数据，按下保存键时，已经是5月6日凌晨1点左右。

这份销售数据分量十足，5天时间，康桥九溪天悦共计卖出85套房子，销售额超过1.2亿元。

与康桥九溪天悦同在高新区的龙湖景粼玖序项目，3月底刚刚以高层均价15200元/平，洋房19800元/平首开，凭借1号线、8号线双地铁、高新核心区、纯改善产品的特质，首开当天就卖出了231套房子。短短一个月蓄客之后再度迎来五一小长假，该项目截止到5月5日下午5点，实现782组到访，成交47套。

龙湖景粼玖序售楼部实拍

沿着8号线继续向西，高新区双湖科技城板块的融信朗悦时光之城项目，五一期间战绩也颇为可观，5天时间到访642组客户，成交105套。

高新区之外，与郑州城区对望的东南管南片区，红盘富田城同样迎来了年后又一波热销高峰。

五一假期期间，富田城九鼎华府项目举办“2020好好生活 你好鸭”活动，不仅有大咖嘉宾、炫酷的游戏还有缤纷美食盛宴，在上万只小萌鸭的助阵下，富田城九鼎公馆和富田城九鼎华府两个项目每天到访超100组，五一期间两个项目合计卖出203套。

富田城九鼎华府五一假期实拍

在大北区，位于江山路沿黄快速路西侧的碧桂园山河郡，五一期间一天内平销5套。

碧桂园山河郡不远处的融信江湾城，该项目首期规划建面约89-125㎡单楼栋设计高层，以及建面约120-140㎡层层退台设计的花园退台洋房，在一场极具科技感的酷炫线上发布会之后，正式迎来五一假期销售高峰，五一期间到访量400+组，成交量占区域成交量一半。整个融信河南区域，五一期间共销售296套，销售约3.06亿元。

融信江湾城五一假期现场实拍

高新区、管南、大北区的刚改市场火热，南龙湖自然也不会落下。

南龙湖坤达江山筑项目，新推产品的样板间正式开放，片区罕见的四面宽户型让购房者眼前一亮，仅仅5月1日至4日，该项目就共计销售了56套，销售金额近0.6亿元。

坤达江山筑五一假期实拍

同样，郑东白绿片区、平原新区、港区的刚改项目，也战绩颇丰。

以建业郑州区域为例，五一期间，整个建业郑州区域，五一期间成交房源282套，成交金额3.6亿元。

其代表项目建业橙园成交47套，金额0.6亿；建业新筑成交32套，金额0.7亿。平原新区建业比华利庄园成交49套，金额0.35亿；港区建业云境57套，金额0.45亿元。

建业橙园五一假期实拍

市场大势之下，还要得益于建业郑州区域的购房活动，通过“郑在焕新——畅游郑州”组织东、西、南、北四条购房游线路，将各项目购房及周边旅游景点游玩结合，比如橙园、新筑项目与华谊电影小镇、草莓园、圣安德鲁斯高尔夫球场、绿博园等景区结合，极大促成项目到访与成交，使得各项目售楼部每日到访400组以上。

类似建业借助旅游景点吸引大量到访的，还有平原新区的泰禾中州院子项目，这个毗邻袁家村古镇的院子产品，五一期间开展了“闲情古镇、趣玩一院”活动，5天吸引客户到访千余组。

泰禾中州院子五一假期现场实拍

郑州的“西美”片区中，泰禾大城小院项目同样也做了五一主题活动山谷学院潮玩节，吸引500余人到场参加活动，其刚刚落成的云谷列车餐厅，也成为五一期间郑州市民的网红打卡圣地。

泰禾大城小院五一假期现场实拍

除此之外，五一期间还有几个集中开盘的项目，比如恒大未来之光、郑州华侨城项目、天伦城等项目，也都取得了相对不错的去化结果。

其中恒大未来之光推出95套，去化90套；郑州华侨城推出100套，去化86套；天伦城推出140套，去化100套。

可以说，郑州刚改市场中，只要是不错的楼盘，无论在东西南北哪个方向，都取得了不错的销售战绩。

至此，郑州刚改市场全面爆发已成事实。

郑州刚改市场在五一假期开始爆发的原因主要有以下几点：

1、三四月份压抑的购房需求，在疫情形势渐好之后得到释放，之前置业顾问积累的客户，很多只能线上了解楼盘，五一已经可以大胆出门，形成到访和成交。

2、疫情期间，租房和无房的弊端凸显，进而更加催生刚改的买房需求，很多刚需购房者疫情之后开始考虑凑钱也要买房。

3、北上广深等一线城市回郑购房的刚改客户，趁着假期订房。五一期间，售楼部经常遇到返郑购房客户，他们大多对项目有过了解，当天到访、当天下定、当天返程。

4、购房者对市场形成理性认知。购房者知道房价暴涨和暴跌都不可能出现，但是他们更知道，房价逐步走高的趋势仍在。无人能准确判断出房价的抄底良机，买当下就是抄底。

5、五一期间各大楼盘集中推出促销优惠活动，加速成交。

6、开发商准备比较充分，提前预判到今年五一的市场行情，从客户约访、案场活动、优惠政策、员工奖励、工作保障等各个方面准备充足。

7、利率不断下调，通胀持续，钱存进银行不如买房，购房者通过买房寻求资产保值的意识前所未有地突出。

2

豪宅市场热度持续

在郑州刚改市场五一走热之前，郑州豪宅以及纯改善市场，早已率先发动。

仅仅3月份，北龙湖各豪宅售楼部的到访量不仅超去年同期水平，而且月销量还打破了近年来的纪录。

不完全统计，北龙湖3月份平销推售总量在120套左右，加上正商丰华上境的集中开盘，北龙湖3月卖出了200多套豪宅。

这其中有受疫情影响导致富人购房观念转变的因素，也有北龙湖中原科技城落地导致南岸价值攀升的因素，还有北龙湖南岸各项目开始陆续涨价的因素。

北龙湖之外，纯改善市场的热度也在不断攀升。

以永威上和系产品和永威山悦为例，4月份永威上和府项目签约完成率高达118%；永威上和郡签约完成率102%；永威山悦签约完成率108%……各项目销售签约均超过预期水平。

永威山悦浅山美学馆

众多因素之下，郑州纯改善、豪宅市场在年后3月份开始进入量价齐涨的局面，而且这份热度，一直持续到五一假期。

五一假期5天时间里，郑州部分豪宅、改善楼盘销售情况如下：

融创中原壹号院五一期间卖出5套；

中建柒號院五一期间卖出4套；

永威上和院五一期间卖出4套；

永威上和琚五一期间卖出9套；

碧桂园豫府卖出6套洋房；

雅居乐御宾府卖出6套；

正弘臻五一期间成交5套；

正商珑水上境、丰华上境，两项目五一到访300组，成交19套；

正商祯瑞上境到访共计150余组，最终实现6套成交，2套一楼带院，4套大平层；

正商善水上境五一到访120余组，成交10套；

北龙湖金融岛到访200余组，成交28套，售出近1个亿；

美林上苑，五一期间到访37组，成交3套；

康桥美庐湾五一期间到访300余组，销售20套，销售额1.1亿；

金沙湖高尔夫观邸，五一期间平均每天到访五六十组客户，成交近40套；

美盛北龙台到访234组，成交23套……

总体来说，郑州五一期间纯改善、豪宅楼盘的到访量和成交量已经开始逐步攀升，尽管相比去年同期还有一定差距，但趋势已成。

除了前文中提及的热销因素之外，郑州豪宅、纯改善楼盘在五一走热还有另一层外部原因，即一线城市豪宅市场早在三四月份已经开始走热，五一期间，这场豪宅争夺热度全面传导至新一线城市郑州。

3

一百个人眼中

有一百个市场真相

不可否认的是，2020年的五一黄金周比不过去年，但市场上已经能明显感受到，郑州压抑已久的购房需求开始全面释放了。

尽管事实摆在眼前，依然会有很多人不信。

就有人说，“郑州五一黄金周扑街了”。

他的论据颇为可笑，从网上搜罗了几个楼盘的开盘统计，尤其是中博城珑誉园开盘推出244套，实际卖出了80套，去化率仅有32.8%的成绩，直呼郑州大热的金二环也扛不住了。

对此我只想说以下三点：

第一句作为建议：纸上谈来终觉浅，绝知此事要躬行。

五一假期5天时间，我先后跑了4天售楼部，从刚需到豪宅，眼前的真相正如前文所述，有到访，有成交，热销的楼盘客户洽谈区能热闹到晚上12点以后，何来扑街一说。

不可否认，关于郑州房市五一期间一共卖了多少套房子的问题，这个世界上没有一个人能说出准确数字，但售楼部里的通宵达旦、案场活动人潮如织的铁证却谁都无法忽视。

你可以继续相信房市扑街，你也可以继续相信房市回暖，现在互道一声傻叉的两者，多年以后总有一方狠狠咬着后槽牙，把“傻叉”的名头送给自己。

但愿这个人不是手机前的你。

第二句，则是欣慰的自我感慨。郑州购房者尤其是刚需、刚改购房者，终于长记性了。

品牌开发商、产品有亮点，无论在主城核心区还是有地铁通达的南龙湖等近郊片区，好房子终究有市场，只是来的早晚而已。

而小房企、产品力差甚至还有烂尾风险的房子，即便是在主城区金二环，说破天也没人买。

这就对了！

郑州未来好房子与差房子在市场上的表现力，会随着时间持续拉大，明白这一点的人越来越多，这就是郑州购房者的进步，值得欣慰。

第三点，则是送给郑州购房者，看好郑州就买，不看好快离开。

沪杭领导挂帅河南、国家中心城市定位、米字高铁成型、单核省会城市郑州的城市化进程不断推进、人口流入产业不断导入……郑州城运已经到来，只要历史不倒退，入郑购房就没有问题。

刚需购房者而言，如果你看好郑州的未来，请买房留下来；如果你不看好郑州的未来，请尽快离开。

改善购房者，即使没有疫情影响，换房提升生活品质也应该是全家人的奋斗目标，别再委屈自己，更别委屈了孩子。

豪宅购房者，要理解聚财不易守财难，保值还得靠房产；要明白人生苦短及时享乐，今朝脱下衣和帽，不知明朝穿不穿。

2020年5月7日，贵州茅台（600519）收盘价已达1312元，从3月19日到5月7日的49天里，涨幅35.19%。

北龙湖80%的房价已于3月底涨价一次，4月底涨价一次，平均涨幅5%以上，相当于每平米上涨3000元左右，如果购买一套200平的洋房，不算利息就要多花60万。

恒大悦龙台永远再没有22000元/平的房价，正商丰华上境毛坯也已由3.199万元/平涨至4.19万元/平。

其他区域最低也已涨了500元/平，随着银行降准、降息，货币持续宽松，在“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的六稳之下，房地产政策必将持续向好。

郑州北龙湖限价3.2万元/平已有3年整，按每年5%涨幅，就算符合“房住不炒”，是不是北龙湖新推土地熔断价和限价都将随之而动？或是3.2万限价不改，放开网签和备案名额？

北龙湖已是郑州房价风向标。

今年的市场必将大大不同于2019年，准备买房的老铁们注意了，五一只是序幕，远非高潮。

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