景区建设融资模式(景区投资模式)

Bitget下载

注册下载Bitget下载，邀请好友，即有机会赢取 3,000 USDT

APP下载   官网注册

近期我随桂千红老师走遍了河南的山山水水，接触了很多转行的文旅项目老板和半死不活的景区，看着投资数亿甚至十几亿 ! 最后都失败了的文旅项目，心里五味杂陈，陷入了深深的思考。网上有很多对目前旅游业现状分析的文章，如《谁该对中国90%的旅游景区半死不活的状态负责？》、《旅游景区接连破产，究竟病在哪里》、《冲动的代价：盘点这些文旅烂尾项目》等等，从不同角度剖析了造成当前现状的原因。今天从我在旅游业摸爬滚打18年的经验，想谈一下我自己的看法：

投资数亿甚至十几亿的文旅项目为什么会失败？，到底“病”在哪儿？有三种说法：一是投资过大，短债长投，民间借贷导致债务危机；二是门票经济过时了，要发展二消和度假经济；三是运营能力弱，政企关系差。在我看来，这其实只是表面现象，真实的原因没有剖析出来。

2020年以来，旅游业发展面临有史以来的寒冬，受新冠肺炎疫情影响，国内旅游业开年即遭受重创，与2003年的“非典”相比，对旅游业的影响更加严重、更深，据携程发布的预测，2020年春节，全国或有4.5亿人次出行，旅游业损失不低于5500亿。全国旅游系统积极推进疫情防控和经济社会复工复产。受新冠肺炎疫情影响，中国旅游市场经历了团队旅游活动全面停滞、统筹疫情防控及有序复工、疫情防控常态化情境下国内旅游全面复业等三个阶段。旅游业跌落到了冰点。

一、过高地估计了你手里旅游资源的价值

旅游早就过了靠山吃山、靠水吃水的时代了。原来，一座青山，山谷有流水，修个栈道建个庙就能赚钱了。现在是全民开发旅游，中国一下子从原来几千个景区变成了三万多个景区，竞争何其激烈！

中国一流二流的旅游资源早在上世纪九十年代已经开发完毕！你现在手上的旅游资源一定是三流以下的，千万不要高估，也千万不能靠天吃饭，三流四流的资源没有震撼性的创意是根本卖不动的！老天留给你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和创意变成一流的牌，你才出得了手！所有的民营老板，以前都没做过旅游，一看青山绿水，自己先激动得不行。其实好牌早被别人抢掉了，好肉早吃了，难啃的骨头才留给你。所以，一定要保持冷静和理性，一定要低估自己的景区价值。什么样的资源不用震撼性的创意，关起门来就一年十亿门票？如北京长城、故宫、西安兵马俑；绝对是一流的资源，古人厚爱，一流的历史文化。四川九寨沟、云南石林、湖南张家界、黄山等。真可谓：五岳归来不看山,黄山归来不看岳，九寨归来不看水。老天打赏，一流的自然资源。这种聚宝盆式的景区，要么唯一，要么第一，政府早就牢牢掌握了，绝不可能让你染指。明白了吧，你手上的景区，不要跟我吹，最好也是三流的！大多数都是四流或末流的。所以，诸位领导和投资商，一定要认真听这句话：千万不要高看你的旅游资源！千万不要再按常规思路出牌！因为你拿的是三流以下的牌，再按普通的打法来出牌，你就别费这个劲了！干点别的会更有作为！三流的牌一定要有超一流的打法！三流的资源一定要用超常规的思路！这样才有希望。

山水主题小镇，投资950亿

二、官场思维：只追求高大上，不考虑景区生存的根本是什么?

经常讲一句话，官场的思维是求同，商场的思维是求异。在商场竞争，只有高度差异化、与众不同才有机会生存。所谓求同，就是跟上面保持一致，跟下面打成一片。这种思维用来执政非常对，但是用来搞市场竞争就得完蛋。很多决策者开发旅游就是三板斧：考察、学习、模仿。先组织人马到全国考察类似的项目，回来照搬抄袭，整个一模一样的出来，这就是求同思维导致的全国景区千景一面、似曾相似，完全失去了旅游的魅力和市场的竞争力。

更可怕的是官员搞旅游力度十分大，上规模上档次，特别高大上，完全搞不清你的核心卖点在哪里?产品的亮点在哪里?市场的引爆点在哪里?把景观当成景区来打造，大门够农够气派、 建筑够不够高大、栈道够不够宽敞、绿化树够不够多、灯光工程够不够亮、接待中心够不够档次，这些他们最关心的，恰恰是游客最不感兴趣 的!游客为什么来?这个问题，极少被深度思考和关注，也从来不是他们思考的焦点。

他们关心的是景观搞出来够不够气派，市民和上级会不会点赞，思考的着眼点完全是市政工程的套路!这个现象很普遍，因为财政收入高，很多景区都是按城市景观和市民公园的套路去搞的，投入还很大，看着也高大上，开业锣鼓喧天，营业门可罗雀!

三、投资老板不懂旅游

以前旅游景区绝大多数投资主体都是政府，现在民营老板开始搞旅游了，可以这样说，360行，最难做的就是旅游！从传统行业来说，中国各行各业都有老祖师，都能形成行业吃饭，只有旅游没有形成行业。因为古代旅游是免费的，皇帝陵园有卫队，王府花园狗守门。现在要收费，难度就大了。完全无例可循，无法可依。

所有的民营老板，以前都没做过旅游，一看青山绿水，自己先激动得不行。或出于情怀，或出于喜好，完全不按套路出牌。灵感来了拍脑袋，决策时候拍胸脯，失败的时候拍屁股。《万能型老板把景区搞黄了》这篇文章里，把民营老板分析得淋漓尽致。很多景区都是被万能型老板给搞死的。其实好牌早被别人抢掉了，好肉早吃了，难啃的骨头才留给你。所以，一定要保持冷静和理性，让专业人干专业事。只有这样你的项目才有可能成功。

这些老板刚接触旅游一下全懵了!完全搞不懂，还只能去搞考察学习调研老三篇。结果就是考察死、学习死、调研死!把搞老三篇的时间花在深入了解消费者需求上，花在无穷的想像和创意上。让狗屁的可行性报告见鬼去吧(只是走程序用用)，让所谓的市场调查见鬼去吧!让那些声光电陪衬看起来高大上实际上毫无创意的旅游规划方案见鬼去吧!我们敢保证，做可研的、做市调和做规划的专家这一辈子都没卖出过东西，都没当过一次推销员，身经百战的你还信他 的!我出奇招，你出奇迹!开发旅游就是创造奇迹!没有这个准备就等死吧!原因在于，旅游跟所有行业不一样。其他行业是一定要研究竞争对手，要把产品搞得像个产品，要搞得跟竞争对手差不多，这样才有竞争力。而旅游恰恰相反，要么做第一，要么做唯一，千万不要做之一，不要把旅游景区开发得像一个旅游景区！千万不要景区开发得跟别人一样！千景一面，千村一面，这样你就很危险了。因为这都是别人忽悠你的，大门和停车场要像样，道路要像样，接待设施要像样，最后你的精力都放在这块了你就不像样了！你的精力和资金一定要放在如何做到形成亮点，制造卖点、做精返点、消除痛点、培育引爆点，只有这样你的景区才有生命力，你才能赚到大钱。

四、投资者不知道策划的重要性，误把规划当策划。

高手在民间，猎手在山林。投资老板不懂什么是好的旅游策划和旅游规划，只知道规划设计院和著名大学，只识庙堂，不识江湖。需知人在江湖！真正的策划高手在民间，没有15年以上旅游业的实践经验，很难做出精品的策划方案。

策划无定法。规划有通则。

策划是想办法帮老板赚钱的，规划是帮老板花钱的，老板千万不敢把规划误当成策划。

策划无定法。就是通过谋划、创意和论证，充分考虑景区项目的现有条件和发展趋势，通过顶层设计，提出具有巨大价值的目标又可落地执行的最佳方案的活动。为景区找到亮点、消除痛点，做精返点，培育引爆点，策划就是全盘“策”动，运筹帷幄，决胜千里。

规划有通则。就是规规矩矩的“划”，是按规定办事。按领导旨意做事。规划不是不重要，是大多数的规划公司在做“搬运工”，千遍一律模式化的规划，导致千景一面，万房一色……避重就轻，只重视效果图，不重视市场。恨不得把《清明上河图》的所有场景搬到效果图上来，谁说我们不专业？谁说我们不重视？谁说我们不卖力？你看，我们规划的景区大门多么的高雅大气，哪怕是景区的洗手间，我们也设计得这么漂亮……

可是，你想过没有建设这么高雅大气的大门得花多少钱？这钱从哪里来？游客来了喜欢不喜欢？总是在景区的规划概念、效果图表、理论体系上下大功夫花大力气，却往往忽视景区建设单位的融资投资能力，市场接受能力，游客的体验需求能力。

规划方案完成了，甲方没有这么多钱投资建设？能不能吸引大量游客？那不关我们规划方的事。景区项目没有成功，那是你们甲方开发资金不到位。只要总体规划方案完成，只要付清规划项目款，哪管景区以后“洪水滔天”？规划方的小团队让公司和自己赚了个盘满钵满，拍拍屁股，潇洒吻别，又屁颠屁颠的踏上了忽悠另一个景区的康庄大道。到了这一步，就会出现投资大、回报慢、高额借贷、债务危机和政企交恶。为什么旅游投资不被资本市场看好，就是因为没有通过精心的策划打造震撼性创意景观，快速持续创造现金流，实现景区迅速造血。平庸的规划导致老板投入巨资无法收回，造成平庸的景区，人流稀少，无法平衡投资，最后资不抵债，破产倒闭，可悲可叹啊！

旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。

在顶层策划指导下的规划才能落地

我个人认为：要想做一个完美的行业项目策划，必须要具备“承前启后，顶天立地”的能力。“承前启后”的“承前”就是承接自己经历过的别人前所未有的经历，包括失败和成功、教训和经验，也就是说应该是“生过孩子的妇产科医生”，因为“纸上得来终觉浅”，“只有自己的教训才能教训自己”。“启后”就是对未来具有超前量的预判，针对性地智造出“否定之否定”灵丹妙药，能够精准地“谋势、谋局、谋事”；“顶天立地”的“顶天”就是“心有多高，舞台就有多大”，“梦有多远，路就有多长”，“没有做不到，只有想不到”的无尽的想象力、创新力、学习力、创造力、智造力、掌控力和统筹力。“立地”就是妙手策划的项目，不能只是写在纸上的欣赏品，而是要完全能够精准落地实施，并能给客户带来实实在在的巨大受益。如果还需要补充的话，那就是要想做一个完美的行业项目策划大师，还必须要具备“运筹于帷幄之中，决胜于千里之外”的实战能力。

五、不懂装懂瞎管理

1、家族式管理

现在很多景区是家族式管理，老子是董事长，儿子就是总经理，妻子是财务部长，人治大于法治，景区制度形同摆设，老子就是制度，管理粗狂混乱，服务质量差，游客投诉多。员工流失严重，旅游管理人才奇缺，形成恶性循环。

2、地矿思维管理

我曾在一家地产集团名下一个景区任总经理，景区完全按照地产开发思维进行管理，总经理只有2000元的审批权限，景区审批流程繁琐，一个活动方案或用款申请需要17个人签字，并且得提前一个月报批，其中一件奇葩的审批让我至今难忘，中秋节报了一个活动方案，中秋节过后好几天才批下来，你说还有意义吗？所以说，“大企业病”也是害死景区的主要原因之一。这样体制的景区很多，大多数是员工混日子，服务质量差，基础设施破败，景区半死不活，甚至破产倒闭。

当前旅游业正面临转型升级，旅游景区也面临从传统观光逐步转向观光休闲和度假复合、关注从资源禀赋转向更加符合市场需求、景区产品从同质化到特色化升级、单一的门票经济到收益模式多元化等发展趋势。如何适应新形势、新常态，都对当前旅游景区运营管理提出了新的要求与挑战，旅游景区的运营管理开始由粗放化进入专业化、规范化、精细化，迫切需要一批专业的文旅项目管理人才。

江河文旅操盘手、中国策划杰出人物桂千红总结的很好：很多文旅项目为什么不成功呢？就是投资人和管理者不懂旅游，把很多不一样做成了一样！第一，做“物流”和做“人流”不一样；第二，卖“商品”和卖“产品”不一样；第三，开发思维和营运思维不一样；第四，半场思维和全场思维不一样；第五，老旅游人和旅游老人不一样；第六，地矿思维、贸易思维和文旅思维不一样；第七，顶层策划和项目规划不一样；在策划为王、模式为王、营运为王、市场为王的未来时代这一点万分重要！

以上是我个人的一点感受，仅仅代表个人观点，不当之处，请各位旅游大咖指正！

相关内容

标签： 投资老板 规划方案 景区开发