开发商融资成本(开发商融资成本怎么计算)

币圈问答阅读 3 2023-04-22 10:05:52

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21世纪经济报道记者林修广州报道

房地产行业普遍承压之下，碧桂园交出的2022财年答卷中虽然显示出压力，但负债表现得到进一步优化。

2022年度财报显示，期内公司实现总收入约为人民币（下同）4303.7亿元，毛利约328.8亿元，公司股东应占核心净利润约为人民币26.1亿元。

在业绩交流会上，碧桂园集团总裁莫斌介绍，年内公司净借贷比率达40%，为近十年来的新低；资产负债率69.4%，首次降至70%以下；总借贷额度2713.1亿元，同比下降14.7%；年内集团权益合同销售回款约为人民币3324.8亿元，回款率93%已经连续七年超过90%。

展望未来，莫斌指出，房地产仍是支柱行业，未来5-10年的年均住房增量需求将稳定在10亿平方米左右，城镇化率增速虽然放缓但仍有较大增长空间，改善性需求将是未来最大需求。布局方面，将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位。

业绩会还着重介绍了碧桂园对第二增长曲线的布局思考。在房地产“一体”之外，新兴业务“两翼”正成为公司下一步的培育重点，这包括代管代建的轻资产业务和科技建造。据悉，这也是碧桂园集团董事会主席杨惠妍接下来的工作重点之一。

积极筹备拿地

多项数据都显示，今年初房地产主要数据出现了降幅显著收窄的表现。这一方面与同比时期基数较低有关，但也似乎显示出行业迎来了小阳春。当然其可持续性仍有待进一步观察。

对此，莫斌指出，碧桂园必须要保持清醒，市场的修复不是一蹴而就的，行业当前依旧面临很大压力，碧桂园会扎实落实“保安全、保交付、保资产”的三保工作，围绕市场需求优化产品体系，借助科技智慧建造体系实现提质增效。

财报中提到，虽然本轮下行期，公司在利润表上做出了牺牲，但2022年碧桂园集团连同合营企业和联营公司全年累计交付近70万套房屋。据第三方机构统计，该交付量位居行业榜首。

（碧桂园2022年度业绩交流会现场，图源：碧桂园提供）

在此前的2023年年会上莫斌就曾透露，今年在做好存量的同时要发展增量。据业绩会上介绍，公司已经重启拿地，将聚焦一二线城市，实现增量资产的效益兑现，做一成一。

截至2022年底，集团位于中国内地的权益可售货源约9555亿元，潜在权益货源2500亿，合计1.2共万亿，其中75%在长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈，可以支持公司未来发展需求。

莫斌还提出，将计划在未来3-5年时间，让公司的一二线城市对三四线城市的货值比例提升到50：50，用优质土地资源提供未来稳定发展。

对于土地储备的获取，常务副总裁程光煜介绍，目前在手的9555亿元土地储备中，按照目标市场区分，大约超过三成是面向一二线市场、接近六成面向三四线市场。这也吻合2022年集团的成交情况。

2022年碧桂园已经开始做相应土储结构的调整，虽然年内新增储备不算多，但其中有七成在一二线城市，三成在三四线城市。财报显示，年内在投资端，集团分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地。

在今年碧桂园将聚焦在一二线核心城市的核心板块，尤其是出现价格倒挂的城市。“最近我们已经在系统性参与公开市场、通过招拍挂方式进行获取土地的竞争。”程光煜表示，过往以来，碧桂园在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市有在积极参与，但这类地块采取抽签形式，往往中签率较低，目前还没有获取相应土地，但未来会积极参与到如西安、上海、宁波等高确定性市场中，对于静态和动态利润都将提供更多合理空间。

不止如此，在运营一二线市场的相对短板方面，碧桂园也在补齐能力，尤其是产品力。程光煜表示，公司并不缺乏在一二线城市开发的经验，2022年在上海、西安的项目都取得了不错的成绩，接下来将加强在一二线城市的产品力和成本力竞争优势。

优化负债水平

财务稳健无疑是当下的关键命题。据业绩会现场介绍，2022年在经营管理方面碧桂园开展了一系列动作，核心就是为了让财务保持稳健。

莫斌提到，期内将全面预算纳入战略高度，坚持“现金流是前提，利润是核心”，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善计划和措施。资源铺排紧紧围绕“保交付、保资产、保安全和保信用”展开。

在企业经营管理方面，据杨惠妍介绍，近期公司对区域做了一些调整。其中有两个因素考虑：一是希望把优秀的人放在觉得需要深耕的市场，真正实现深耕；二则是有利于总部对深耕市场和优秀人才的支持和培养，这是一种长期主义角度的思考。

负债数据在进一步优化。财报显示，期末公司净负债率进一步下降至40%，相比去年底优化了5.4个百分点，是近十年以来的最低值；期末公司总现金余额约人民1475.5亿元，现金短债比维持在1.6倍左右，维持在行业较优水平，可充分覆盖年内到期的债务。期末公司总借贷余额降至人民币2713.1亿元，综合融资成本保持平稳，其中境内融资成本从2019年底开始持续下降。

2022年是资本市场信心坍塌之年，但年内碧桂园发行了近百亿元人民币的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港币，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。

不止外部，公司内部的控股股东、管理层通过在二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港币。

据透露，碧桂园2022年到期的公司债券已全部如期偿付完毕，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况。

今年以来，碧桂园在中国发行本金总额为人民币200亿元的中期票据已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的房企之一；近日其186亿公司债的发行计划已获上交所受理。

挖掘第二曲线

面向寻求房地产发展新模式的路径下，碧桂园在财报中也着重提到了其中方向。

其中罕见披露了研发投入情况，年内公司投入研发费用产生约人民币21.64亿元，并表示未来将更多依靠应用人工智能来应对建筑行业人员老龄化的问题和消费者对可持续生态环境提出的更高要求；同时发挥科技建造优势，参与各地政府代管代建等保障房业务项目，支持推进国家保障性住房建设。

这也是公司战略升级的一部分。据介绍围绕房地产主业，公司开辟了“两翼”第二增长曲线，包括科技智慧建造体系和代管代建业务，目的是迈向“高科技综合性企业”。

杨惠妍表示，这也是她目前的工作重点之一。在2022年6月，碧桂园成立科技建筑集团，并于9月开启对外拓展。

“这是我们在重资产外，大部分精力要投注的两个方向，为公司的中长期发展做铺垫。”她分析道，在一众地产公司中，碧桂园做代管代建业务具备先天优势。“从公司出生到现在，我们的业务一直涵盖从设计、建造、装修到物业管理的全链条，代表我们（做得）比较成功才有了今天。”

她也指出，代管代建项目将是一个具有较高利润表现的业务类型。“如果从战略角度，看到轻资产是一个可能对我们来说是中长期公司实现收入和利润较为平衡的方法。”

据中国建筑业协会统计，国内建筑业产值利润率自2014年达到最高值3.63%，总体呈下降趋势，截至2022年已连续六年下降、连续两年低于3%。在当前产业数字化、智能化时代背景下，传统建筑业的确需要一场深刻变革，全面提升行业竞争力。

政策方面也在推进，2020年7月，住房城乡建设部等十三部门联合发文就提到，“以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力。形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。”

碧桂园在此领域已有积累。2018年7月，其成立全资子公司广东博智林机器人有限公司（简称“博智林”），聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。截至2023年1月，博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，累计应用施工面积超千万平方米。

杨惠妍指出，鉴于碧桂园此前已经在推进机器人建造、BIM数字化体系、新型模板体系、智能装备等智能化能力，由此认为这类业务将是公司的第二成长曲线，也是一个成本最优、效率最好的路线；从产品质量和交付速度来说也有益处，“业主收到的房子质量会更好，参与到建筑过程的工人收入和安全性也更好。所以从我们的角度，这对公司中长期发展有益，我们有信心能做成功。”她续称。

展望未来，莫斌指出并不在意销售排名，特别在意的是企业长远健康发展。短期内将围绕“三张表”，做好内部全周期综合竞争力提升，围绕市场和客户做好未来产业健康发展。

“过去一年很难，但最难的时候我相信肯定过去了。现在可以看到，市场的预期和信心都在恢复中。当然对我们来说，2022年是不满意的答卷，因此从过去一年半时间的市场波动中我们也要总结反思，把战略定力和风险预判做到更扎实，人才厚度更扎实，相信未来一定会健康发展。”他总结道。

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