中维泰禾集合资金信托计划(泰禾中建投信托)

币圈问答阅读 3 2023-04-22 11:00:35

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《财经》新媒体宋金煜/文舒志娟/编辑

“4月竣工、6月交房，但是我们的房子还是个坑。”泰禾肇庆院子、北京院子二期等项目业主开始担心最终会落到“钱房两空”的境地。日前，泰禾全国维权群负责人告诉《财经》新媒体记者，目前泰禾延期交付、存在烂尾风险的项目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多个项目，涉及10万多户共计百万业主。

今年5月初，泰禾北京院子二期业主摄于项目施工工地

对于泰禾的复工复产，部分业主并不认可，指责其是“云复工”、“假复工”，项目仍处于基坑状态。面对这些质疑，泰禾方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示，该公司在外部进行“引战”与债务重组的同时，正在寻求推动项目复工复产的方案。

值得关注的是，有着“地王收割机”称号的泰禾，已经连续两年无新增土储，总市值65亿元较2018年最高点跌去近九成。刚刚公布的2020年财报暴露出来更多的问题，除了净利润暴跌1171.83%外，中兴华会计师事务所在审计报告中对泰禾年报给出“持保留意见”，为上市公司中少见。自宣布拟引入万科、启动债务重组以来，泰禾未有新增融资，而债务利息还在不断累积，泰禾如何扛过2021年？

烂尾项目或涉及逃避资金监管问题

目前泰禾延期交付、存在烂尾风险的项目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多个项目。业内普遍认为，存烂尾风险的这些项目或与逃避资金监管风险有关。

《财经》新媒体记者从多位北京院子二期业主提供的收款凭证发现，收款银行除了监管银行大连银行外，还有工商银行、招商银行等不同银行。而收款方除了该项目开发商北京泰禾锦绣置业有限公司外，还有北京中维泰禾置业有限公司、北京泰禾置业有限公司等多家公司。

北京院子二期业主提供的购房款回执单

据业主粗略统计，北京院子二期项目有多个银行账户，但监管账户资金非常少。泰禾全国维权群负责人给记者提供的资料显示，上海泰禾大城小院被转移购房款达数十亿元；郑州泰禾中州院子监管账户仅有几十万元；太原泰禾金尊府监管账户余额所剩无几……其中，北京、郑州等项目的监管账户余额，已得到当地政府相关人员的证实。

《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：“商品房预售资金只能用于工程建设”。那么，购房款没有用于楼盘建设，到底去哪儿了呢？

据北京泰禾院子二期业主提供的资料显示，泰禾先后挪用近数十亿元购房款用于偿还集团各种债务。其中，有不少资金被直接转入债权人之一的华融旗下的子公司账户。

在地产分析师严跃进看来，出现上述多种违规现象说明企业资金压力较大。开发商违规收取和挪用监管资金，是楼盘走向烂尾的开始。而资金监管漏洞存在的原因，在于监管银行与开发商的复杂关系，一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，其目前所接触的泰禾烂尾楼项目均普遍存在逃避资金监管情况。在收预付款的时候，实际收款账户不是监管账户，此举违背了商品房预售及预售资金监管的相关规定。如果还存在拆分合同虚假售房的行为，则违背了商品房销售明码标价相关规定。

监管介入重整清算复工真实性存疑

近期泰禾官微推送内容显示，北京、南京、厦门等地项目正在逐步复工。4月28日，泰禾召开动员大会，董事长黄其森表示要加快推进复工复产复销，实现破局。面对扑面而来的复工复产消息，业主纷纷质疑其真实性。

原本预计今年6月30日交房的肇庆泰禾院子，已停工1年4个月，项目工程部分停滞于一二层（总高五层），部分仍是土坑。虽然项目方宣布于4月底开始复工，但是该项目业主于5月9日施工现场拍到的照片中可见，土坑上摆放着老式的打桩机，仅有几个工人在作业。

5月9日，泰禾肇庆院子业主摄于项目施工工地

除肇庆泰禾院子外，苏州金樽府、南京金樽府、郑州中州院子等项目业主告诉记者，交房日期不断推迟，而且其复工工地的工人很少。此外，由于开发商欠总包钱，更是难以真正复工。

“2018年买房时项目已封顶，但从2019年开始停工至今，项目外观就没有实质性变化。”郑州中州院子业主徐女士表示，项目交房日期从2020年10月底推迟至今年6月底，但近期工地工人拉出了“泰禾公司8亿售房款不知去向，拒付工人血汗钱”的横幅，让其感到交房更加无望。

近日，泰禾中州院子业主摄于项目施工工地

工程款拖欠并不是个案。据唐先生给记者提供的数据，截至今年5月初，北京泰禾院子二期开发商欠总包中铁建工3亿工程款，导致项目施工一拖再拖。该项目业主从今年4月9日进入泰禾北京总部维权，要求泰禾尽快复工、尽快交房，或者移交国企托管。

由于复工复产不到位，已经有地方政府开始参与项目公司的重整清算。5月7日，漳州市龙海区政府发出通知，由于泰禾开发建设的“白塘湾”项目长期处于停工状态，并存在商品房延期交付以及拖欠工程款等情况，在3月组建服务领导小组的基础上，再成立对泰禾子公司的重整清算组。

泰禾方面表示，泰禾旗下珠海、深圳、漳州、石家庄、顺德等多地子公司与金融机构达成债务重组协议。对于假复工、复产质疑，泰禾方面解释称，部分项目如南昌院子在去年施工进度放缓，但项目并未完全停工，现在南昌院子工地进驻270余位工人，正在加速施工作业。

对于少数尚未确定复工复产节点的项目，泰禾正在寻求解决方案，争取尽快“解扣”。但从全国项目整体层面考虑，为了最多数业主的利益诉求，为了尽快推动企业进入正轨，保证尽可能多的项目尽快交房，泰禾需要尽快复苏、重整旗鼓。

“泰禾由于资金链断裂、深陷债务漩涡而导致全国项目大范围停工烂尾，虚假复工和复销不复工会降低企业的信用形象，进一步加剧危机。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，个别地方政府的介入意味着，政府方面开始重视由于业主大范围维权所产生的社会问题，并开始积极着手解决，可以有效缓解当前困境。

王玉臣指出，一旦发现房子要烂尾，业主应团结并利用一切合法合规的法律手段维权，如查清预售房款监管情况，提起相关逾期交房违约金的民事诉讼等。法律意义上的破产重组或清算流程是由法院组织进行的，一般由债权人或者企业自身提起，烂尾项目业主也可以视情况向法院申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。

净利润暴跌1171.83％债务危机如何破解？

有着“地王收割机”称号的泰禾，连续两年无新增土储，现如今跌出百强销售额榜单，市值较2018年最高点跌去近九成。4月30日公布的财报数据暴露出泰禾更多的问题：2020年三道红线全踩，净利润为-49.99亿元，同比减少1171.83%。同时，资产负债率高达90.75%，已到期未归还借款金额398.5亿元，尚未支付的利息为31.55亿元。