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住房租赁的各项支持政策在密集出台，近年来，中央及地方政府从完善市场规范、保障主体权益、增加租赁供应、给予财税金融支持等多方面大力推动行业发展。“租购并举”、多项政策逐渐形成合力，4单保障性租赁住房公募REITs也已正式发行，租赁行业的“投融建管退”全流程商业闭环打通，市场向规范化、高质量发展迈进，将吸引更多投资主体进入住房租赁行业，助推行业发展。

过去，房地产企业在开发和销售中以高周转、高杠杆的模式实现高收益，而发展住房租赁业务往往具有高投入但回报周期长的特点。随着房地产市场从过高速度逐步转向平稳发展阶段，企业可以将更高视野放在包括发展住房租赁在内的其他房地产相关领域，从而寻找新增长点，赢得新突破。未来，城镇化进程的进一步推进，将会导致大量人口继续流入城市，这必然带来大量的房屋租赁需求。那么房企该如何把握住这个机会，入局租赁市场？

1.洞察客户需求，规划产品设计

明确项目所在城市及区域的产业结构、人群特征以及市场环境，以人为本，充分洞察该产业及住户群体的差异化需求，并匹配相应的产品，进行规划设计。例如，专家型人才匹配的产品是套房，需要的是高星级酒店服务，而中高层管理人员，则需要配备单/双人间以及城市社群服务，城市基层奋斗者则需要为其提供多人间以及床位管理服务。

2.业务流程打通，做全链条整合

一个保障性租赁住房项目，大约有80%面积为租赁住房，15%为商业配套和5%的社区及物业配套用房等。因此，一个保障性租赁住房社区项目会涉及包括设计公司、建筑公司、装修公司、长租公司、物业管理公司、商管公司，以及最终退出时可能涉及到的资管公司等众多部门和公司。

当企业整个保障性租赁住房的业务模式重新确立后，需要打通这些内部关联业务流程，串联集团内的定位设计，代建运营，智慧服务，物管商业等才可以有效提升项目开发运营效率，提升与地方国有企业竞争保障性租赁住房项目的优势。

比如中富旅居集团旗下的住房租赁品牌——乐璟生活社区，从项目定位规划、产品设计，到供应链管理、公寓运营，再到营销、品牌等模块，乐璟深谙每个模块的操作逻辑，能在实际运营管理过程中给出很好的指导判断，真正做到利用足够多的行业经验和知识、相当强的运营管理能力，将“保租房”项目价值最大化，并能够在不同的项目间实现模式复制。

乐璟生活社区“前期咨询服务+后期委管服务”的一条龙服务合作模式，目前已经在上海、天津、西安等地开始落地实施。这种类似EPCO模式的高效率合作模式，通过运营前置，指导设计、联动施工、保障落地效果等环节，为“保租房”项目避免了后期住宿产品与客户需求不匹配，导致增加二次拆改成本、降低经营收益等问题发生。乐璟还协助合作方完成流程和产品的标准化，实现可复制性，运用到多项目同时筹建阶段，提高工作效率、节约时间成本。

乐璟生活社区“前期咨询服务+后期委管服务”的一条龙服务合作模式

3.提升品质

房屋品质是房企的护城河，是影响企业口碑的重要因素。未来，年轻人租赁需求依然为市场上的主力军，这类租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，租赁市场也将迎来品质时代。从租赁市场成交情况来看，无论是房子自身的建设和装修品质，还是小区本身的居住环境，以及周边的生活配套，都将影响租房者的最终决策。

在租赁住房这条赛道上，龙湖冠寓一直坚持量质并举的模式，比起一味追求规模，更关注做好品质。冠寓3.0产品从客户需求出发，寻找客户长期居住的痛点，切实解决城市青年租住品质提升需求。在实用性上，进行立体收纳空间的扩容、配套升级优化等，为长租带来更多可能；在颜值上，冠寓结合新世代客户的需求及当下的审美趋势变化，也进行了迭代升级，不同颜色、肌理纹路的墙饰面等进一步提升居住空间的视觉氛围感。

图：龙湖冠寓北京亚运村关庄店实景图

此外，龙湖冠寓还拥有标准化的产品定制能力和有高效的产品开发实力，围绕租户生活轨迹，在入户门、办公、休闲、睡眠等8个户内模块积木式拼接出105个标准户型，打造满足不同租户需求的生活场景。大体量项目装修比传统工艺工法缩短3个月，拥有完备的EPC装配式产业链。

五星级长租公寓——龙湖冠寓武汉新壹城店实景图

企业还可以通过与第三方评估的合作，凭借其专业、全方位的查验来提升项目品质。通过第三方专业视角，及时解决房屋渗漏、空鼓开裂、观感质量等问题，对项目的实体质量、功能性、户内观感、公区进行全面检查，减少户均质量缺陷。

4.提升服务水平

是当前90后和95后的年轻一代已成为租房的主力人群，占比已经达到了68%。这部分人群更加注重生活品质和仪式感，也更愿意为更好的居住体验、配套服务水平而买单。企业可以从多方面来提升服务品质，如：

01.提供更丰富的顾客定制服务

交子荟国际公寓PORT APARTMENT提供了管家服务、贴心保洁、美衣送洗等多重增值服务。

02.注重顾客的居住健康

上海朗诗寓朗诗阁服务式公寓从设计源头来解决长租公寓的空气污染、光污染、声音污染等问题，致力于打造更绿色、更健康的产品。

03.注重安全服务

乐璟汽车城生活社区改造、修复并增添更多智能安全设备如人脸识别、360监控等，通过更高的系统化和自动化水平，来提高公寓的安全等级。

04.高质量物业服务

24小时物业响应，重视租客意见，从人文关怀、硬件设施多方面提供优质物业管理服务。

上海朗诗阁服务式公寓

5.重视新群体，开展新互动

租赁市场越来越多元化，企业也需要与时俱进，有针对性地对标客户群体，打造个性化地租赁社区。

比如魔方公寓上海虹桥店，世界杯期间联手哈尔滨啤酒，在上海、北京、深圳、广州、成都、南京、杭州等十个城市近200家魔方公寓门店联合举办魔方公寓×哈尔滨啤酒世界杯活动，让魔方住户们身临其境体会世界杯的热血沸腾。“魔方×哈啤世界杯活动”的成功举办，证明了长租公寓所拥有的场地优势以及所积累的年轻客群足以带来更多的增值收入，包括场地租赁、活动合作、品牌联名等等。

公区摇身一变成“看球客厅”

朗诗寓与苏州科技城以【EPC+O模式】合作打造的高品质人才租赁社区——太湖科学城国际青年创新社区位于太湖科学城功能片区核心区。为满足园区不同人群的住房需求，社区产品多元，配套齐全，打造单人间、双人间、四人间及家庭房等多种户型。配有共享餐厅、公共厨房、路演厅、会客厅、影音室、健身房、瑜伽室、休闲娱乐区、户外运动场等活力空间，满足人才居住需求。

太湖科学城国际青年创新社区

6.规模化运营

租赁市场盈利途径是多样的，规模化运营能够最大化发挥企业优势。大型酒店品牌吞并小酒店、各种公寓系不断整合独栋公寓，还有加盟、联营等方式，表象之外，都是通过规模效应，促成各类资源的整合，如：健身、购物、美容、美食等等诸多生活服务的整合，实现产品多元化、服务多样化，还可提升溢价权降低支出成本，增强企业的竞争力。

所以对于未来切入租赁市场的房企来说，充分发挥规模化的优势，整合各类资源，打造多元化、多样化的竞争业态，建立产品壁垒，是提升品牌竞争力和影响力的重要手段。

结语：

在房地产开发主业陷入增长瓶颈的大环境下，企业可以寻找第二增长曲线，积极迈入租赁市场，凭借品质力与好口碑赢得客户信赖，稳扎稳打多元化经营，以更扎实的资产运营能力抗击风险。随着政策对“房住不炒”“租购并举”的进一步支持，企业进军住房租赁行业，既能开拓更多发展机会和盈利空间，也是其承担社会责任、增进民生福祉的重要表现。

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标签： 服务 租赁 公寓