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截止目前为止，已有30多个城市出台公积金政策，但与此同时，楼市调控并未放松，多地甚至出台收紧政策。在“房住不炒”的主基调下，租赁住房、共有产权房等低端住房供应在不断增加，棚改红利也在逐步退出，旧改开始接力棚改。不少人认为，房地产已从“黄金时代”进入了“白银时代”。可是，楼市真的已经告别黄金时期了吗，它的未来发展趋势究竟是怎样？低端住房对于楼市又有何影响？旧改真的会削弱新房市场，让老房子“二度升值”吗？关于这些问题，幸福里百城置业专题系列第二期「两会释放了什么楼市信号」给你答案！

Q1:当前“房住不炒”仍是楼市主基调，各地全面落实因城施策，今年已有30多个城市出台公积金政策，多地政策有所收紧，对此，如何看待我国楼市的发展趋势？

@楼事纪

未来楼市发展趋势，到底是继续回调还是逆势升温，这个问题，可以分三大部分来看：

第一、要说收紧，楼市确实有收紧现象。

收紧调控最引人关注的当属深圳。今年3月份，深圳楼市突然火热，就连喝茶费等炒作乱象都出现了。对此，央行、银保监会都先后表态，要严控资金违规流入房地产市场。同时，为了遏制炒作行为，深圳已经连续发布通告，严打“喝茶费”，否则将采取暂停网签等处罚措施。近日，深圳住建局又表示，官方已准备了很多手段来应对房价上涨，比如在房产交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段。

如果说深圳是“被动式”收紧调控，那么曾经重度依赖房地产的海南则是主动再次升级了调控措施。4月28日，海南省住房和城乡建设厅表示，要继续严格执行“全域限购”等政策，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样。同时，还表示新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。因此，无论深圳还是海南，收紧调控的信号都十分明显。

第二、要说回暖，确实也有升温的态势。

日前，国家统计局日前发布了4月份全国70个大中城市房价数据情况显示，新房、二手房上涨城市的数量达到了50个和37个，比上个月分别增加了12个和5个。具体来看，新房方面，一二三线城市房价环比涨幅分别为0.2%、0.5%和0.6%；二手房方面，房价环比涨幅分别为1.1%，0.4%和0.2%。由此可见，房价开始呈现了稳中略涨的态势，楼市的确出现了回暖。

当然了，除了数据上的回暖以外，一些地方出现的放宽落户限制政策，客观上将给房地产市场带来了新机遇。比如，济南，重庆、浙江、沈阳、南昌等城市已经放开了落户的限制，这已经是大势所趋。

未来我国楼市的发展趋势

一边是收紧调控，一边是略有回暖，未来楼市怎么走？

笔者认为，看似矛盾的操作，其实这恰恰是全面落实因城施策的表现，而且都遵循一个基本原则，那就是房住不炒，同时也都奔着一个目标，那就是保持房地产市场平稳健康发展。

其实，在去年年底的经济工作会议上，国家就已明确定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效管理调控机制，促进房地产市场的平稳健康发展。这不仅仅是为今年的楼市定调，平稳也将是未来楼市的主要态势。

在稳字当头的房地产定调下，要不要买房也有答案了。对于刚需而言，既不用担心房价上涨给自己带来太大压力，也不用担心房价下跌给自己带来损失，所以买不买房有了更多的灵活性，全看需求和能力。对于投资客来说，除非是一二线大城市，除非是用来自住，否则就不用考虑了，未来转手变现都是一个难题。

Q2:各地发展租赁和共有产权房，增加低端住房供应，对楼市有何影响？

@楼事纪

国家一锤定音未来楼市格局

去年年底，国家敲定了2020年的楼市走向：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场的平稳健康发展。

随后，在全国的住房和城乡建设工作会议上，国家再次敲定了未来的楼市格局：着力完善城镇住房保障体系，进一步规范发展公租房，做好城镇老旧小区改造工作，着力培育和发展租赁住房，重点发展政策性租赁住房。

根据国家的定调来看，透露了两个明确的信号：一是坚持“房住不炒”的长期定位。二是建立商品房和保障房两大住房体系。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，这次新的住房体系已经很明确，具体包括4类住房：市场体系下的租赁住房和商品房，保障体系下的租赁住房和共有产权房。根据专家观点来看，未来房地产格局已经基本明确，住房问题将通过4类住房来解决。

一是共有产权房。住建部原副部长齐骥曾表示，对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要发展共有产权房。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国首批共有产权住房试点城市。最近这几年，广州、南京、烟台、福州、济南、青岛等越来越多的城市开始推出共有产权房，目前这一范围还在继续扩大。笔者认为，共有产权房大大满足了那些买不起房，但也不愿租房的购房群体的需求。

二是市场化租赁住房。与历次调控相比，大力发展租赁市场是本轮调控的明显不同之处。截至目前，全国共有18个城市试点利用集体土地建设租赁住房。具体来看，2017年，国家确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都为首批试点城市。2019年，试点范围得到了进一步扩大，福州、南昌、青岛、海口、贵阳也加入其中。此外，最新数据显示，今年4月份全国成交自持地块518宗，可供给租赁住房1935万平。

三是政策性租赁住房。5月初，建行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订了《发展政策性租赁住房战略合作协议》，计划提供1900亿贷款，支持以上城市3年筹建80万套政策性租赁住房。住建部还表示，预计3年后还将在沈阳、南京、合肥、深圳等城市继续实施。值得注意的是，政策性租赁住房是在2019年年底首次提出的，低租金、小户型、面向低收入人群为主的特点恰恰弥补了市场化租赁住房的短板，丰富了租赁住房的形式。

四是商品房。关于商品房，购房者都已经很熟悉了，长期以来一直都是住房市场的主要供应类型。根据国家统计局数据显示，目前全国商品房累计建造了近1亿套。虽然看起来并不多，但如果算上小产权房等住房类型，目前城镇住房总量差不多4亿套左右，按照目前8.3亿城镇人口计算，住房明显过剩了。不过，根据现有的政策信息来看，下一阶段，通过“旧改”，出台房地产税、空置税等措施盘活存量住房或是大势所趋。

对楼市有何影响？

4大住房类型基本明确，意味着房地产将逐步告别商品房市场一家独大的局面，从而迎来商品房、政策性租赁住房、市场化租赁住房，以及共有产权住房等遍地开花的楼市局面。

其一、完善现代住房制度。实现商品房和保障房“两条腿”走路，促进房地产市场健康发展。

其二、实现人人住有所居。四大类住房，尤其是低端住房供应，不仅可以进一步满足居住需求，关键是选择方式也更加灵活和自由了，这样就避免了盲目负债带来的生活压力，可以让年轻人把更多精力用在工作、创业，追求梦想上面。

其三、促进房价水平稳定。保障房市场的完善，可以分流商品房市场的购房需求，从而对房价走向起到稳定作用。

Q3:对比棚改，旧改提速对各地房地产市场释放了哪些信号？

@楼事纪

棚改红利逐步退出：

2016年，国家公布的“十三五计划”明确要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

期间，国家于2018年又启动了2018年至2020年的三年棚改计划。时至今日，棚改任务差不多就要结束了。以山东为例，2020年计划棚改共14.29万套，而这一数字在2018年是69.97万，在2019年是21.38万，规模迅速下滑。

旧改开始接棒棚改：

伴随棚改规模减弱，过去一年，国家先后三次提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区的改造”。

4月14日，国常会公布了一项政策：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

其实，早在2019年，国家就已经对此进行了表态。

第一次是6月份的国常会，明确了加快改造城镇老旧小区，是重大民生工程和发展工程，要抓紧明确改造标准和范围，开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

第二次是2019年底的中央经济工作会议，国家为2020年的房地产市场定下了基调，其中一条提出要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

旧改提速释放哪些信号？

不到一年时间，国家三次明确表态，强调要做好城镇老旧小区改造，尤其是要求2020年的改造规模要比去年增加一倍，其中透露的信号已经十分清晰，这说明国家对“旧改”的重视程度已经提上日程。

第一、一旦“旧改”全面推进，那些我们口中所谓的“老破小”都将焕发新的活力，无论是住房品质还是升值空间都会进一步提升，这对于业主来说显然是一个好消息。但是，对于投资老旧小区，坐等拆迁的人来说，或许是遇到了一个不小的麻烦。

第二、旧改提速，说明住房市场开始从增量市场转为存量市场，大拆大建的阶段开始渐行渐远，一定程度上有利于稳定土地市场和房价水平。

第三、旧改到来，通过大量的资金投入，可以带动投资和消费，对冲房地产市场的不景气，保障房地产市场的稳定健康发展，从而拉动经济增长。

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标签： 住房 房地产 市场