招商银行蓝湖郡支行(招商银行蓝湾支行)

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360行，行行都做房地产。

这并不是一句绕口令。

地产行业过去的二三十年里，流传着太多一夜暴富的神话。

数据统计，全国的房地产开发利润普遍在10%以上，中高端房地产利润率更高，甚至到达30~40%，成为众所周知的造富行业。

吸引着各行各业在这个公知的高利润行业里分一杯羹。

2010—2011年是外行进入地产行业的高峰期，各行业的巨头把资金投入地产业，形成了360行，行行都做房地产的扎堆局面。

这些“外行人”有些人成功了，有些人转了一圈什么也没捞到又出去了，当然还有运气不好的，赔上了所有的身家……

01

有情怀的“外行人”，门外汉变专家

深圳这个城市出过很多的房企，万科、中海、招商蛇口、华润等……

但是这个城市的豪宅名片——深圳湾1号，是由一个卖药的老板开发而成。对于跨地产行业的行为，老板对外宣传深圳湾1号只是个人的心愿。

但因为这个心愿，深圳自此有了豪宅的标签。

无独有偶，“麓湖”是成都乃至西南地区高端住宅的代名词，而老板罗立平此前的身份主要是投资人。

上海东航开发的东方云锦，在不断降低豪宅标准去控制风险的大环境下，它坚持豪宅该有的态度，坚定高端用户产品的规格。

这就导致了在理性市场的今天，东方云锦做到了认筹率高，认筹客户转化率高的双高楼盘。东方云锦二期推盘仅88套，认筹率已达135%，其归根原因，是对地产行业的敬畏和专注。

发迹于重庆，在行内已经走过26个年头的龙湖，老板曾经也是“外行人”。

当年，龙湖蓝湖郡在重庆一战成名，开创了中国别墅新格局。新里弄式院落设计曾获得国内首创专利。

当年龙湖在重庆人心中的地位，就像绿城在杭州人心中的地位一样。

这个外行人造出的房子，让地产界公认的产品第一人宋卫平赞不绝口，声称全国房企，只有一家半的造房品质让他佩服，一家是龙湖，另外半家是星河湾。

之后的龙湖南征北战，26年中，足迹遍布了40多个城市。开发了“原著、香醍、滟澜”等业内知名经典产品系。

现在的龙湖有三个标签：别墅、景观、物业好。

龙湖景观的“五重园林”被无数开发商模仿，2017年之后，“五重景观”升级为“五维景观”，做强做大的龙湖一直没有放弃对产品的研发和改变。

记者出身的吴亚军，把女性细腻的感情和审美融入在龙湖产品设计与景观细节把控中。

这个“外行人”做成了最具专业和情怀的内行房企。

02

外行扎堆敛财，主业反哺副业，不是所有的外行做地产都能成功。

当所有人都知道做房产会发财，也就意味着这个行业很难轻松赚到钱。为了赚快钱而踏入房地产行业，大部分都没有捡到什么便宜。

外行人做房地产大致分为几种：

一是主动出击，为多余资金寻找出路；

一是主业受到压缩，被迫转向其他行业。

作为中国食醋行业的龙头老大，恒顺醋业是行业首家上市公司。当年手握大把现金的恒顺醋业选择了多元化发展。

当下热门的行业全都有恒顺的身影，除了房地产，恒顺的产业版图遍及各个领域。

恒顺醋业的主营业务每年都保持在10%左右的增长，毛利率则稳定在35%左右，但在多元化发展之后，保持主业增长的恒顺，在多元化发展下出现了3700万的亏损。

这就意味着，恒顺醋业用持续盈利的主业贴补副业，可谓是抱着西瓜捡芝麻。

受房地产调控影响，恒顺醋业房地产业务受挫，参股的项目出现亏损，在亏掉了4922万之后，恒顺开始调整结构，加大主业，收缩副业，退出房地产产业。

与恒顺一样及时抽身的还有服装业大亨雅戈尔。

雅戈尔在九十年代就成立了雅戈尔置业，并成为宁波当地比较有影响力的城市运营商。

到05年开始，雅戈尔扩张速度开始变慢，业绩大幅下滑，地产行业开始拖垮主业，从13年开始，雅戈尔撤出资金，回归主业。

俞洪敏曾说过，要么做喜欢的事，要么做擅长的事。

如果只是为了赚快钱，做了既不是自己喜欢，又非擅长的事，那么成功就会变成小概率事件。

相比之下，家电大佬转行做房产，多少有点无奈。

10年前后，家电产业利润率越来越薄，使得家电行业的巨头扎堆进入房地产行业。

海尔、海信、联想、国美、美的、长虹、康佳、TCL等众多家电大佬都希望在地产行业站稳脚跟，寻找新的业务增长点。

不过发展至今，只有美的置业跻身成为千亿房企。

佑康败局，被房地产拖垮主业。

业内对佑康跻身房地产的评价是：一战成名3分钟，8年没有爬出坑。

这个在食品行业摸爬滚打20年的老品牌，在地产成名只花了3分钟。2010年佑康以16000元楼板价拍下了杭州申花新地王，前后只花费了不到3分钟的时间。

拿下地王之后，作为行业新手的佑康没有躲过调控的冲击，“地王”停滞两年没有动工。两年后该地块以滨江·紫金府正式亮相。

这个在业内人士眼中占尽地段配套的地王，并没有成为佑康在地产界站稳脚跟的翻身之作。

相反，在后期开发中的管理混乱，资金链危机，销售回笼资金去向不明等问题，2018年佑康申请破产。

射雕英雄传中，武林人士都痴狂于得到九阴真经，志在练得九阴真经的绝学。

黄蓉问洪七公为什么不去抢九阴真经，洪七公回道：太过于痴迷九阴真经，就会荒废本门武功，得不偿失。

03

哪些外行人能干倒内行？

当高周转成为大部分房企的核心竞争力的时候，一些保持初心，精雕细琢的外行就会脱颖而出。

比如电影产业，目前中国票房排行榜，TOP前三的电影全部是外行导演的作品。

票房冠军《战狼2》导演吴京，武打演员出身；票房第二《哪吒之魔童降世》导演饺子，学医出身；排名第三的《流浪地球》导演郭帆，学的是法学专业。

这些人都不是专业的导演，却导出高票房的电影作品。

“外行人”的成功绝不是偶然。

《哪吒》的导演饺子并非横空出世，对于动画迷的他来说，弃医从画，沉淀了多年的积累和磨练。

成功之后的饺子对外曾说，这是一条十分艰辛的道路，为了坚持自己热爱的漫画，他多年啃老，贫困而孤独，只是在不懈的坚持中，他成功了。

只有真的热爱和执着，才会让这些外行人站在大众的眼前。对于没有成功的大多数，根本没有机会走到出来。

如果说未来地产行业只需要50家开发商，不管是外行还是内行，都是需要靠过硬的产品和良好的服务活下去。

房地产高速发展下，扩张的背后，发展是使命，但在市场饱和状态下的今天，能够继续在行业走下去的企业，不是只关注于公司的财报，关注老板的福布斯排行，而是多关注于消费市场的需求。

房地产行业从朝阳走向夕阳，只用了30年的时间。

太阳落下，月亮就会升起。行业更迭过程中，愿意停留脚步创新思考的，花时间和精力去钻研的，产品经得住时间考验的，永远不会随着时间的浪潮消失。

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