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就已经72岁了

她还给自己签了一个19年的租赁协议

而且还一次性付了68.4万

这个我觉得太不符合常理了

在外打工多年之后，杨东终于下定决心，在四川省崇州市买下了一套三居室，准备把年迈的父母接来安享晚年。但事与愿违，一份前房主签下的十九年租约，搅乱了他为父母尽孝的计划，也让购入新房的欣喜荡然无存。

拍下房子没法住

杨东是四川德阳人，出身农村，最早在成都打工，10年前去了北京谋生，一直住在月租1000元的简陋出租房里。

自己居住条件差点、苦点，杨东觉得无所谓。可随着时间的推移，父母逐渐年迈，如何安顿父母成了杨东最揪心的事。

老家的房子破旧得无法居住，而且路途遥远，不方便照看父母。多年前，杨东就将父母接到成都，借亲戚的房子安顿了下来。可借住终究不是长久之计，杨东渴望在城里拥有一套属于自己一家人的房子。

北京的房价太高，杨东想都不敢想，他就将目光投向了房价稍低些的成都。成都商品住房和二手住房限购，在成都缴纳一定年限的社保才能获得购房资格。杨东在北京打工，没有成都社保，拿不到购房资格，于是他开始关注司法拍卖房。

司法拍卖房就是法院强制执行拍卖的房产，没有限购政策。关注一段时间后，杨东看中了一套房子，是四川省崇州市人民法院在网上公开拍卖的，崇州市是由成都市管辖的县级市，距离成都市区不远。这是一套146.69平方米的三居室，总价只要68万元，很符合杨东的预算和期待。

2019年7月26日，通过网络上的司法拍卖平台，杨东将这套房子拍了下来，并支付了68万元的购房款。在崇州市人民法院的配合下，杨东顺利地将房子的不动产权证办了下来。终于在城里有了自己的房子，杨东十分欢喜，但很快，麻烦就降临了。

法官介绍，杨东买的这套房子在拍卖前被原房主出租了。根据出租协议，原房主与租户签订的租约是19年。协议是2014年签的，杨东买下这套房子时，租期还剩余14年。

当初在网上公开拍卖时，法院对房屋的租赁情况进行了明示。杨东将这套房子拍下后，法官也明确地告诉过他，如果不想房子继续出租或者有其他想法，他可以去和租户协商。

杨东买这套房子是为了安顿年迈的父母，并不想长期出租。因此他想和租户协商一下，看能不能提前解除出租协议。可没想到的是，他多次主动上门，租户不是不在家，就是躲着不见。拍下房子后的三个月里，杨东都没进得了门。

根据房屋出租协议，这套房子的租户叫罗淑华， 2014年6月8日和原房主周利红签了租约，约定每年租金3.6万元，租期19年，并支付了全部租金68.4万元。

法律规定，房屋产权的转移不影响原有的租赁合同，不能损害租房者的利益。按理说，租户罗淑华与原房主签有正规的出租协议，交纳了19年的租金，面对新房主本可以理直气壮，可她为什么避而不见呢？

杨东认为租户罗淑华避而不见，是她和原房主签的出租协议有问题。第一，正常人如果只是普通的租户不可能一次性支付高达68.4万元的19年租金；第二，长达19年的租期也不合常理。

出租协议上显示，租户出生于1942年，2014年签协议时72岁，19年租约期满时，她将是91岁高龄，难道罗淑华在租房时，就完全没有考虑自己的生老病死吗？

母亲租了女儿的房

出租协议还附有一张原房主周利红给租户罗淑华的借条，是用成都金鹰公司的信纸写的。杨东由此怀疑，原房主周利红和成都金鹰公司有关系。

成都金鹰公司曾经是一家很风光的家具生产企业，可几年前破产了。经查询杨东得知，原房主周利红是该公司负责人的小姨子，曾负责该公司的财务工作。而周利红这套房子之所以会被法院拍卖，是因为金鹰公司用她的房子做抵押，借了一笔钱，后来公司未还款，法院判决以房抵债。

成都金鹰公司虽已破产，可它的老厂房还在，一些老员工也在，只是现在被别人接管了。杨东跑去打听，结果听到了一个意外的消息——罗淑华就是周利红的母亲。

老母亲租女儿的房子，一租就是19年，还支付高达68.4万元的租金，杨东越来越觉得她们的出租协议是假的。虚假协议损害了自己的利益，杨东认为有必要再和罗淑华、周利红进行交涉。

2019年10月17日晚，杨东与其律师，以及多家媒体的记者再一次来到这套房子的门外，敲了半天门仍然无人回应。就在一行人准备离开时，突然有一位中年妇女拿手机对着他们开始拍摄，原来此人正是原房主周利红。

周利红对出租协议的真伪并不愿多加解释。随后，周利红的母亲罗淑华也出现了。母女二人对出租协议的真伪闪烁其辞，不愿意正面回应。但周利红强调，她对法院强制拍卖她的房产是不认可的，因为早在2019年4月份，她就向法院提出了执行异议申请。

周利红展示了一份执行异议申请书，上面写道，虽然她的房子是作为金鹰公司欠债的抵押物而被拍卖，可金鹰公司同样欠她很多钱，她认为法院要先理清这些关系，再决定是否拍卖她的房子。

周利红是2019年4月8日提交的执行异议申请。根据规定，法院应当对她的执行异议申请进行审查，并在15天内予以答复。但周利红说，提交申请之后过去了5个多月，直到房子被拍卖，过户给了杨东，她都没有得到法院的任何回复。

周利红认为，法院在此事处理上对她不公。她不认可法院的买卖，更不承认杨东的购买。

司法拍卖争议未明

那么，法院真的没有对周利红的执行异议申请予以答复，就将她的房子拍卖了吗？对此事毫不知情的杨东通过合法渠道买下了房子，还办了不动产权证，他又该如何是好？

崇州法院表示，他们对周利红的执行异议申请很重视，可她是以金鹰公司欠她钱，不能用她的房子抵债为理由，要求中止拍卖。她提出的这个理由是不服法院原来的判决，并非执行环节的问题，因此在程序上有误。

法院表示，周利红如果是对原判决不服，应当走申诉程序。现在以执行异议来诉请，从法律上说程序是错误的，她的执行异议申请无法被受理。至于法院为什么没有给她回复，法院说，这是周利红自己的问题。

法官说，周利红不配合法院，不止这一回。在整个案件执行过程中，法官也曾多次和她联系，她都是不理不睬。由于法律程序不对，执行异议申请没被受理，周利红本人又没有再与法院联系，崇州市人民法院就按照正常的执行程序，将她的房子拍卖了。

崇州市人民法院认为他们的拍卖是合法有效的，周利红并不接受。周利红表示，她没有不配合法院执行，也没有接到过法院的告知电话，法院的拍卖她仍然不认可。

花了68万元买的房子却无法进门，杨东感到很无奈。杨东认为，法院应当出面帮他解决，但是法院并不同意。

法官说，当初他们已经在网上公开了这套房子有租约的事实，杨东将房子买下后，他们也将这个风险向杨东进行了告知，随后配合杨东将房子过户到了他的名下。法院的责任和义务已经完成，余下的事情只能杨东自己去解决。

崇州市人民法院说，现在主要的问题是租户不愿意和杨东协商，不愿意腾房子。如果杨东认为她们的出租协议是虚假的，可以通过法院另行起诉。只有认定她们的出租协议是虚假的，法院才可以强制她们腾退。

一通劳心劳力之后，事情还是没有进展。无奈之下，杨东只得以排除妨碍之诉，将周利红和她的母亲罗淑华告到了成都市双流区人民法院，希望法院能够认定她们之间的出租协议是虚假的，判令她们搬离。目前双流区人民法院已经立案，还没有开庭。

杨东担心，一旦法院无法认定周利红和罗淑华的出租协议是虚假的，她们就可能继续占有这套房子，十多年后他才能入住。到那时，自己的父母可能已经不在了，那他花68万元购买这套房子将变得毫无意义。

来看看网友们怎么说：

普法时间

pufashijian

Q1：这起案件当中，原房主周利红向法院提出了执行异议申请，但法院说你这个诉求程序是有误的，所以就不予受理，但是又跟这个原房主联系不上，最后就按照正常流程把房子给拍卖了。这个做法有问题吗？

A1：这个做法是有一定问题的。因为债务人或者说被执行人，按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，是可以提出执行异议的。当然她提出的这个执行异议能不能成立，那是另外一个问题，但是它即便不成立，法院也要做出一个处理决定，不能因为联系不上她，所以就不做出一个处理决定，这个程序还没有走完。所以从这个意义上来讲，法院在这个处理过程当中有一定的瑕疵。

Q2：法院拍卖的房子，里面有租户，而且租期长达19年，这个租户和房东的关系还比较特别，但拍卖完之后法院说，后面的事我就不管了，是拍卖所得人你自己去协调、自己去解决，这样的做法您觉得可以吗？

A2：按照法律规定，法院进行强制拍卖，一定要事先将相关的信息在网上公开，或者说通过适当的方式，让社会上所有相关的人都要知道，并且法院要进行审查，这个信息应该是真实的信息。法院如果得知了这个房屋存在租赁协议，那么这个协议究竟是真是假，法院应该进行比较全面的、实质性的审查。虽然不要求执行法院或者执行机构像审判机构一样查个水落石出，但是要经过大体比较完整的审查。比如说这个租赁协议，有没有提出一个合理的怀疑，它存在于母女之间，而且长达19年，而且一次性就把这个租金全部付完了，而且你这个承租人是一个72岁的老奶奶。并不是仅仅进行形式上的审查，有一个租赁协议在这儿，然后进行公示、进行说明，我的责任就算履行了，或者说我就没责任了，下面的事就是你买受人的事情了。这个对买受人来讲是不公平的，因为他不可能知道真实的信息，相对于执行机构，他在信息上面更加短缺。之后他如果发现了这个租赁协议确实存在问题，解决这个问题付出的代价要多得多，不如执行法院事先就预防性地把这个问题做一个大体上的解决，那么他就可以省掉后面的很多麻烦。不论从程序的效率、程序的经济来说，还是对当事人的负责、司法为民来说，这都是执行机构、执行法官应该做到的事情。

来源：今日说法

编辑：豆豆

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