交易虚拟货币影响房贷吗

币圈行情阅读 4 2023-06-18 14:26:13

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我国的房屋贷款历史是从1992年开始的，从这一年起，商品房和个人住房贷款就联系在一起。刚开始贷款条件相当宽松，基本不需要什么复杂的材料和审核要求。时过境迁，房贷已经走过了30年的历史，贷款政策受利率、金融、市场等各种因素影响，要求和审核条件也在不断变化，今年尤其苛刻。从长远来看，加强银行监管和建立房地产贷款管理制度，有助于提高金融体系的稳健，有助于银行金融机构优化信贷结构，也有助于房地产市场的平稳健康发展。

住房贷款的核心本质就是利息。

利息是你想占用这笔资金所需要付出的代价。利息分为两种：单利和复利。定存银行吃利息就是单利，生活中大部分都是复利，买房贷款就属于复利，花呗、信用卡分期这些也都是复利。

买房贷款中所有购房者都要面临两个选择，等额本息和等额本金怎么选？

等额本息每月还款金额是固定不变的，等额本金是每月递减，第一个月还款最多。从还款总额上看等额本息要多于等额本金。所以很多人认为采用等额本息方式比较吃亏，但实际并没有亏，因为在整个还款期内，等额本息是对资金占用更多的一种方式。换个说法就是我们可支配的现金流更加充裕，对比贷款利息，你有高于贷款利率的其他投资渠道，或者利用这笔流动资金用于其他用途，产生额外的经济收益，那这笔钱就是划算的。等额本息还有最关键的一点优势是，还贷压力初期会比较小，买房本来就不易，很多刚需是掏光了家里6个口袋才凑齐了首付，压力小也可适当提升生活品质。

当然采用哪种还款方式并不是绝对的，只能说目前大部分家庭都选择等额本息，结合自己经济和家庭情况做相应的抉择。

a，目前收入还款压力大，未来家庭收入会稳定增加，建议选择等额本息。

b，目前资金充裕，没有更好的投资渠道，建议等额本金。

多年来，房贷利率差异也比较大，可选择重新申请贷款的方式来获得最优的贷款机会。中国近几年房地产整体贷款利率总体呈现下降的趋势，多年前部分的房贷利率相比目前的利率水平偏高，重新申请贷款，可以有效的节省利息。

例如：十年前买的房子，贷款利率基本在6%左右，目前上海的整体的贷款利率为首套4.65%，二套5.25%。结合此类情况，可以先去银行办理新的贷款申请，等贷款审批通过。偿还之前利率较高的银行贷款剩余本息，注销房屋抵押。最后，将房屋拿到新银行办理房屋抵押，放款。

还有一种方式就是经营类消费贷款，目前部分银行的利率也比传统买房贷款要低，但此类贷款的年限周期大部分为10年，只适合剩余房贷周期小于10年的情况进行贷款变更。

2019年8月20日，银行宣布实行LPR贷款利率，那什么是LPR？

LPR是基于更符合市场的贷款利率模式，即根据国内18家银行各自负责市场利率的情况，每个月向央行报价，去掉一个最高价，去掉一个最低价，最终用算术平均得出一个数字。这就是LPR贷款利率。

目前LPR取代了基准利率，每个月都会根据市场的变化而浮动，以前的房贷利率都是按照基准利率来上浮或打折。LPR是浮动的，一年变化一次，有可能上升，有可能下降，也有可能保持不变。我们来看一下贷款利率的趋势，结合目前全球各个国家的房贷利率，很多发达国家的房贷利率其实是远比中国要低的，日本等很多国家利率才1%多一点，有些欧洲国家甚至不到1%。但发展中国家的房贷利率却普遍要比中国高，阿根廷、土耳其甚至都超过了20%年化，有点高利贷的味道。从中我们可以发现，越是发达的国家，房价越稳定，房贷利率越低，发展中国家，房价波动大，房贷利率偏高。中国在迈向发达国家的发展进程中，未来的房贷利率可能会有相当大的空间继续下浮。

贷款一定是贷的越多，还款周期越长越好。

当然首先需要你有足够的还款能力，目前最长房贷周期为30年。不同银行对于贷款人的年龄限制也是有差异的，最近几年有所放宽，浦发银行最高能贷款至85周岁。贷款周期不仅受年龄限制，还和所购买的房子的房龄也有关系。一般银行要求，房龄+贷款年限≤50年，如果这套房子的房龄已经30年了，那么贷款年限最多也就20年。所以，不要去买老破小，特别是没有学区及其他优势属性的老破小，房子不但缺乏竞争力，未来可贷款的年限也会越来越少，流动性也就越来越低，买了也难出手。

首套首贷一定要好好利用

对于首套首贷的购房者来说，一定要好好地利用这次买房机会，最大可能地用足贷款额度和年限，加上利率上的优惠，这是一个人一生之中能最大限度利用货币杠杆实现财富增值的最佳机会。

有些购房者因为贷款资质受限或者是年龄偏大，想采用子女共同还贷或者接力贷方式去操作，其实是非常不可取的。首先，接力贷的模式随着现在的贷款政策收紧，许多城市都已经停止办理了。采用子女共同还贷的方式，其实是浪费了一次首套首贷的机会，以后子女自己买房将会受到很大的限制，这个和房本上加子女的名字是一个道理，机会用掉了，可能以后限购限贷。

关于提前还贷

网上有很多专家总结了各种贷款模式及最佳还款节点。但是我认为，目前不用提前还贷。当货币的贬值速度低于贷款利率就应该考虑提前还款，高于就不用考虑提前还贷，目前我国的货币贬值速度过去10年平均在14%左右，远远高于房贷利率。

除了比较货币贬值与贷款利率关系，还有另一个最重要的问题是，你所购买的房子具备抗通胀增值的作用吗？买对好的房子才是最关键的。即使在楼市火爆的当下也有很多房子不涨，或者涨幅很小，完全不具备增值效应。这种房子就应该尽早地提前还贷，换房。一方面货币贬值，另一方面房子升值，叠加效应下，你还用考虑什么房贷利息。

好好利用公积金

要好好利用公积金贷款。目前公积金利率是3.25%，这样低的借款利率，简直就是银行在给你送钱。在选择贷款方式上，要优先选择公积金贷款，如果额度不够，那就用商贷+公积金组合贷，最后才考虑商贷。对于公积金贷款使用也是有次数限定的（只能使用2次），珍惜每一次公积金贷款的使用。对于不能使用的购房者来说，多余的公积金也可以选择冲抵贷款余额。

贷款前期准备很重要

贷款政策收紧的当下，想要买房就要提前规划，特别是贷款。提前半年规划你的征信及还款能力。

目前上海买房贷款，银行严查客户的首付款来源，任何收入来源，追溯至少半年周期。任何非直系亲属的借款都不被承认。所以，首付款最好是通过直系亲属间倒几手，或者以现金等方式，让银行很难查询相关路径来源。并做好此类资金去向的合理说明，说白了就是不能莫名其妙多出来这么一笔钱。

银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入的相关证明，工资流水或者其他固定收入来源。如果你有买房计划，就最好提前半年以上，有意识地提高自己的还款能力。工资收入不高，流水不够的，就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚，定期以标明工资字样的方式给你的银行卡里打钱。有房租等其他一切固定收益的资金来源都准备相应的材料证明。信用卡不要逾期，信用卡额度要高一些，这些都可以提升你的贷款额度的审批。

审批、放款流程无限制拉长。从审批通过到放款完成，现在的周期基本都要5-6个月之久，所以在购房签订合同时，尽量预留充足的时间，以免造成违约而影响房子的正常交易。

以下情况的几类人群，办理房贷需要特别注意：

征信白户的人。此类人群从未跟银行发生借贷关系，银行没有办法审核这类人的信用状况。虽然征信白户不会直接导致借款失败，但是如果没有征信记录作为参考条件，这样也会增加房贷审批的难度。

征信有逾期记录的人。征信有逾期银行放贷会很谨慎，累计逾期次数多，贷款将会被直接拒绝。所以办理贷款的半年周期内，最好查询一下自己的征信记录是否会影响贷款审批。结合实际情况看看是否有办法补救。

还款能力不达标，贷款受限人群。借款人收入和银行流水不能完全两倍覆盖每月还款金额，解决方式就是补足一定比例首付款。银行目前对借款人偿还能力的审查力度极其严格，低收入人群贷款买房将愈发困难。

审时度势，全面了解自己的信贷情况和能力现在看来是很有必要的。

如全国范围内有2套以上房子贷款尚未还清，银行也可能停止发放贷款；子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策进一步收紧；近三年内有离异史的，银行也可能暂不受理贷款；定金审批贷款方式目前银行暂停，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。这些都是目前贷款政策的变化。

办理贷款的三个重要环节

贷前

购房人去银行申请贷款的时候，银行工作人员按照常规程序，会简单了解申请人征信情况，例如工作单位，收入，家庭成员，贷款总额，年限等问题。

然后，银行工作人员大概可以推算出购房人需要提供怎么样的收入流水及资产证明。如果客户收入足够，征信情况良好，目前一般都可以审批，只是周期时间长短的问题。如果流水资产不足，可能就会让你提供其他的材料证明，说白了银行也是为了做生意，除非实在是没有办法，才直接拒贷。

贷中