当你心有疑虑的时候——用脚步，丈量城市

文 | 杨六娃

东外滩，好像已经被吹上天了。

2015年8月，阳光城以17.3亿的总价，拿下杨浦区平凉02C1-12宅地，楼面价高达4.9W，成为当年杨浦地王。

3年后，阳光檀悦一号以9.5W的均价入市，开盘即售罄。再到今天，已经累计销售31.2个亿。

如果单看这个豪宅项目的销售情况，那这个一直被鼓吹成“内环滨江遗珠”的板块，好像就真的兑现了它的天赋与潜力，让买家趋之若鹜。

可事实当真如此么？

上个周末，我花了一整天的时间，用脚亲自丈量了东外滩整个板块，从我的个人感受来看，整个板块并不是像很多营销号里写得那样高大上，80%的地方还是乱糟糟的棚户区，与现有的豪宅形成了极度的反差。

总之，名为上海东外滩，它离内环太近，却离上帝太远。

01 历史的遗痕，板块内随处可见

东外滩西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。整个板块规划逻辑清晰，其实很好逛。

从大连路地铁站下，沿长阳路向东走到底，再沿黎平路拐进杨树浦路，以远处清晰可见的上海中心为向标，当你再看到高悬头顶的杨浦大桥，这个板块也就基本逛完了。

整个板块最为现代的一面，自然是大连路长阳路一带——

大连路长阳路实拍老杨浦工业的传奇，上海卷烟厂，在这里也有崭新的总部大楼——

但是，一旦经过内环高架，两边的城市界面就好像天堂与地狱，彻底割裂开来。上个世纪的工人公寓，以及老破小开始集中出现——

当走到长阳路的尽头，距离大连路不只有5公里，距离内环高架不到3公里，街头绿化开始出现无人修理的荒凉——

长阳路尽头街景实拍上个世纪的工业遗迹也开始成片出现——

工业遗迹下，乱糟糟的棚户区，与现有的豪宅形成了极度的反差——

短短5公里，街景的迅速变幻，让人有种时光穿越的感觉。特别是站在定海桥上，四周所见的上海，如同来到了异域一般，不像城区，也不像郊区，更像是一片被遗忘的异次元角落——

我走过上海的不少板块，像东外滩一样魔幻的，还是第一次见。它的魔幻，在于城市与郊区、繁华与破败、现实与未来，极与极之间的强硬交织。

02必须要承认的是，东外滩拿了一副好牌。

整个板块行政规划属于杨浦区，从地理位置和交通条件来看，东外滩完全算得上主城区的一部分。

首先，它占据着紧邻内环内的距离。从大连路出发到陆家嘴，全程只有2.5公里，车程只要十分钟。

其次，交通网络完善。内环高架、中环路纵贯而下，西有杨浦大桥连接陆家嘴板块，东有军工路隧道和金桥板块打通，东外滩成了杨浦面向陆家嘴的桥头堡。

最后，12号线地铁自西向东横穿整个板块，足有6个地铁站。加上正在建设中的18号线，板块内居民的出行特别方便。东外滩的整体交通优势毋庸置疑。

此外，东外滩还拥有总长近9公里的滨江岸线，相当于三个外滩那么长，这也是东外滩最有价值的江景资源。对于以水为贵的中国式开发来说，这种资源本身就是价值。

最关键的是，东外滩在未来可能是内环附近，最大的“地主”。

而且这个地主，家里余粮还有很多。

随着上海内环内断供，才刚刚开始发力的东外滩，一定会是下一个兵家必争之地。近十年来，整个杨浦区出让地块90幅，东外滩一个板块就占据了其中的51幅。

东外滩土地出让（部分）目前东外滩板块集中开发的部分主要在杨浦大桥西侧和长阳路两侧，杨浦大桥东侧沿江一带，还有大片的待开发用地。

随着城市更新的进度，老的棚户区慢慢被拆掉，到时候一定会有大量土地进入招拍挂市场。城市开发对于东外滩来说，还仅仅只是一个开始。

03东外滩的缺点——历史遗留问题以及质不配价

东外滩当然也有缺点，如同它的优点一样鲜明。

第一个问题，东外滩不是一张白纸，拆迁一直“老大难”。

这个问题涉及东外滩的工业发展史，作为拥有120多年历史底蕴的东外滩，既是上海近代工业的摇篮，也是“世界仅存的大型滨江工业带”。如今看起来破败不堪的工业建筑，曾经也是上海最风光的一张名片。

"东外滩"拥有众多的中国工业文明之最：中国最早的机器造纸厂、中国最早的自来水厂、最大的火力发电厂、远东最大的肥皂厂。

然而时过境迁，"东外滩"今已风光不再。衰落的产业、凋敝的江岸、凌乱的景观，曾经引以为豪的工业生活区成了城市发展的阴暗面。

那些零星或者整片的旧式里弄，形成了脏乱差的城市界面。杨浦大桥东侧，相当大的一片旧区，面积超过黄兴公园。

而且这还不是纯粹的棚户区，中间还有相当大一部分二级旧里，差不多也算是上海最简陋的石库门里弄了，拆迁和保护难度很大。东外滩整个板块环境依旧很糟糕，要整体改善，恐怕不是十年内能看得到的。

总之，和虹口一样，杨浦还是上海旧区改造的“老大难”。

第二个问题，无论是配套、环境，以目前的东外滩豪宅价格，并不匹配。

首先是配套，从东外滩目前已有的配套情况来看，长阳路欧尚和百联滨江购物中心是支撑板块内部的商业，但是，仅仅只能满足最基本的生活需求，更有都市氛围的高品质综合体目前还没有。

整个板块的高端购物娱乐需求，其实是在被五角场商圈所掌控。虽然这两年新建了一个所谓的上海国际时尚中心，进去逛一圈你就会发现，和三、四线的运动服饰大卖场差不多，根本没有豪宅配套的感觉。

环境方面，目前东外滩的街景，对偏高端的买房客来说几乎是劝退的架势。

东外滩热火朝天的建设，必然带来很多工程上的噪音，灰尘、工程车辆等等工地负面影响，长时间居住环境还是较差的。

从街区看过去的10W豪宅——东外滩一号板块内拆迁的暴发户、外来务工的租房客以及棚户居民生活陋习，使得板块居民素质参差不齐，社会人员杂乱，社会环境也变得杂乱。对于目前想要投资东外滩的人来说，这样的环境几乎是必然劝退的架势——

虽然，这些东外滩的劣势一定会随着城市的开发而改变，从杨浦区的整体规划图来看——

目前东外滩的开发主要集中在杨浦滨江这一带，随着杨浦大桥东面沿江棚户区、工厂旧改模式释放出大量优质地块，未来东外滩板块才会真正释放光芒，成为集文化、展览、商业、办公、休闲、住宅于一体的滨江生活区。

但最根本的问题是，这一切都需要足够足够长的时间才能兑现。

04最有潜力的板块，往往被透支的最为严重

东外滩真正走进人们的视野，是在2017~2018年，两年内，翡丽甲第、阳光城滨江悦、阳光城檀悦101、华发公馆、八埭头滨江园、首创天阅滨江、东外滩一号，七个号称“滨江”豪宅盘扎堆入市，并且均价都在9W+，一夜之间爆燃了上海新房市场。

其中，卖得尤其火热的，当属翡翠甲第、首创天阅滨江、阳光城檀悦101。

剩下几个卖得不好又不想降价自然选择慢慢熬，毕竟，东外滩的潜力让人迷信。

但是，现在板块内二手的均价只有5W+。

这也就意味着，新房9W+的价格几乎已经透支了东外滩未来10年发展的发展红利。

现在的东外滩，已经是富人看江，穷人看戏的节奏。

板块目前的环境不适合自住，真正具有性价比的盘也太少，产品都是以高端改善进行定位，更多是为了满足上海中产的滨江豪宅梦。

当然，站在城市规划的角度，东外滩离内环很近，又有多条轨交加持，决定了这个板块潜力不会太差，但未来的板块上限有多高，又受限于自身的历史遗留问题。能不能实现蓝图上的宏伟目标，显然，东外滩还有很远的一段路要走...

杨浦大桥之下的东外滩在夜里看尤其魔幻

上海板块探秘——用脚步，丈量城市