建行收购信托公司(中国建设银行信托产品)

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【热点聚焦】建设银行“非住改住”项目投资将是基金未来重要的业务

11月8日，建设银行在京举行建信住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，来自发改委、财政部、住建部、人民银行、证监会、北京市政府、基金业协会等单位的相关负责人为基金现场揭牌。

此前，建行曾发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中该行认缴人民币299.99亿元，建设银行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴人民币0.01亿元。

【融资聚焦】

建行通过出资设立住房租赁基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。

“非住改住”储备项目

建信住房租赁基金在北京市大兴区生物医药基地产业园区内的智汇健康城现场完成对该项目的签约，收购部分正处闲置状态的办公楼，后续将把商办物业改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。

该项目主要用于满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求，缓解大兴生物医药基地内的职住矛盾。

与此同时，住房租赁基金筹备组还会同首开集团、首创城发、景瑞地产、绿地集团等代表进行了项目收购、意向收购集中签约仪式。多数推进中的项目都属于商办物业改造为租赁住房。

“非住改住”建信住房租赁基金情况

从整体项目储备情况看，建信住房租赁基金开局良好。基金获批后，各分行从各类有相关资产的客户中推荐适合的项目。首批项目已于实缴出资当日完成投放，发布会现场签约10余个项目，截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

“非住改住”住房租赁基金对建行影响

从业务发展的角度看，住房租赁基金的正式获批，意味着建行已实施5年的住房租赁战略实现了业务流程闭环。未来，住房租赁基金可以通过发行REITS的方式实现投资变现退出。

建行以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。

“非住改住”未来发展趋势

“非住改住”项目投资将是基金未来重要的业务内容。一方面，针对房企自持的商业、办公等存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，有助于盘活房企存量资产。另一方面还能增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举。

【融资案例】

2022年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，加上2022年上半年房企纷纷暴雷，多家企业陷入债务危机，但总体风险可控，近期多家房企采取借款、股权融资等方式来实现融资。

案例一：杭州宋都地产为宋都供应链1.07亿元借款提供担保

11月8日，宋都基业投资股份有限公司发布对外担保的进展公告。

宋都股份全资子公司浙江宋都供应链管理有限公司因业务发展需要，其与招商银行股份有限公司杭州分行签订了借款协议。公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司以存单质押形式就前述借款提供担保，担保的主债权本金金额为1.07亿元。

截至2021年年末/2021年度，宋都供应链总资产2.49亿元，总负债2.18亿元，营业收入6.06亿元，净利润-0.18亿元，截至2022年9月末/2022年1-9月，总资产15.37亿元，总负债15.23亿元，营业收入10.53亿元，净利润-0.18亿元。

截至本公告日，宋都股份及控股子公司对外担保余额为116.26亿元，占公司最近一期经审计净资产的269.25%。

案例二：国联信托转让名都置业100%股权 纵横置业、马小勤接盘

11月8日，国联信托股份有限公司转让无锡市名都置业有限公司100%股权，接盘方为江苏纵横置业发展有限公司、马小勤。

股权转让前，国联信托持名都置业股份100%；股权转让后，纵横置业、马小勤共同持有名都置业，具体持股比例暂未披露。

名都置业成立于2004年10月20日，经营范围包括按二级标准从事房地产开发经营业务。

【财务分析】以房地产上市公司为例

阳光城集团股份有限公司（简称：阳光城集团,聚焦房地产主业，围绕地产开发、 资产管理、产业运营、城市更新等业务板块，致力于通过高品质的产品与服务，为用户打造优质的生活场景，满足社会对美好生活的想象。目前，阳光城已布局全国逾100座城市，匠心筑就近500个精品项目，综合实力位列中国地产20强。

一、融资时机分析

（一）投资价值分析

阳光城发布2022年第三季度报告。公告显示，阳光城2022年三季度实现营业收入约94.94亿元，同比下降16.72%；归属于上市公司股东的净利润约为-23.72亿元，同比下降358.12%。

（二）企业价值评估

公司估值是投融资、交易的前提,有利于对公司的内在价值进行正确评价,从而确立对公司各项交易的订价。

图表1：上海亚通股份有限公司价值评估表

市盈率（PE）是股票市价和每股盈利之比。截止至2022年11月09日10时，阳光城的市盈率为负值，行业同类企业股票市盈率为-37.09，意味着公司经营出现亏损。

市净率（PB）是股票市价与每股净资产之比。截止至2022年11月09日10时，阳光城的市净率为0.67，行业同类企业股票市净率为1.73，表明企业账面价值1块钱的资产在资本市场被估值为0.67元，企业估值较低。

（三）金融环境分析

1、央行下调贷款利率 刺激房地产恢复

9月30日，人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。这也是人民银行自2015年8月调整公积金贷款利率后，7年多来首次下调个人首套住房公积金贷款利率。

2、未来三个月居民的储蓄意愿小幅回落，投资意愿增加

10月9日，中国人民银行2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。调查显示，居民的储蓄意愿小幅回落，投资意愿增加。居民偏爱的前三位投资方式依次为:“银行、证券、保险公司理财产品”“基金信托产品”和“股票”。

二、企业资金需求

（一）负债结构分析：流动负债占比大 企业流动性较强

2022年三季度，在公司负债结构中，流动负债为27,119,385.17万元，主要分布在其他应付款，一年内到期的非流动负债，应付账款，其他流动负债环节，分别占公司负债总额的20.22%，16.60%，9.60%，5.03%；非流动负债为2,728,622.86万元，主要分布在长期借款，应付债券环节，分别占公司负债总额的6.71%，1.98%。

公司债务主要源于流动负债。在公司流动负债结构中，其他应付款比重较大，表明企业负债主要集中在流动负债中的营业环节。

图表2：负债构成图

（二）负债变化：负债总额较上年同期减少5.56%

2022年三季度阳光城集团股份有限公司负债总额为29,848,008.03万元，较上年同期减少5.56%，主要是由于非流动负债的减少引起的。

2022年三季度流动负债较上年同期增长6.92%，具体来看，使流动负债增加的项目包括：一年内到期的非流动负债增加3,238,693.24万元，其他流动负债增加447,392.66万元，应付利息增加119,534.30万元，应交税费增加40,275.43万元，共计增加3,845,895.62万元；使流动负债减少的项目包括：其他应付款减少1,988,958.29万元，应付票据减少614,903.60万元，应付账款减少255,288.15万元，短期借款减少62,512.41万元，应付职工薪酬减少10,749.79万元，预收款项减少1,556.08万元，共计减少2,933,968.30万元。增加项与减少项相抵，使流动负债总额增加1,756,035.38万元。

2022年三季度非流动负债较上年同期减少56.28%，其中递延所得税负债增加10,562.37万元，共计增加10,562.37万元；长期借款减少2,286,372.40万元，应付债券减少1,133,756.60万元，预计负债减少33,437.62万元，共计减少3,453,566.62万元。增加项与减少项相抵，使非流动负债总额减少3,512,831.02万元。

三、融资条件

（一）资产规模分析：企业流动性较强 竞争力基本稳定

1、资产构成情况：流动资产占比大 企业变现能力较强

阳光城集团股份有限公司2022年三季度资产总额为33,147,253.05万元。其中，流动资产为28,295,096.06万元，主要分布在存货、其他应收款、其他流动资产、货币资金环节，分别占公司流动资产总计的68.09%、20.87%、4.26%和3.67%；非流动资产为4,852,156.99万元，主要分布在长期股权投资、投资性房地产环节，分别占公司非流动资产总计的53.76%和26.50%。

图表3：资产构成图

2、资产结构合理性评价：开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定

通过对比2022年三季度与2021年三季度销售收入、息税前利润及资产构成各项与总资产的占比情况，得出5个指标的变化情况，具体说明如下：资产报酬率基本不变，表明企业单位资产获取受益水平比较稳定；总资产周转速度有所下降，说明周转天数较高，企业资产运营效率、销售能力下降，企业应采取适当的措施提高各项资产的利用程度，对那些确实无法提高利用率的多余、闲置资产及时进行处理，以提高总资产的周转率；流动资产/总资产基本不变，说明资产的流动性、应变能力、创造利润和发展的机会以及加速资金周转潜力都比较稳定；长期投资/总资产基本不变，说明企业战略投资比重基本稳定，资产增值能力稳定，且对企业资金的占压变化不大，对资产的流动性影响不大；无形资产/总资产基本不变，说明开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定。

（二）偿债能力：短期偿债能力增强

1、流动比率分析：企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱

阳光城集团股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的流动比率分别为140.14%、124.19%、104.34%，企业的流动比率变化呈现持续下降的趋势，且当年的下降幅度较大。

阳光城集团股份有限公司2022年三季度流动比率相较上年同期，同比变动-19.85%，有所下降，说明企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱。流动比率有所下降的主要原因是：企业流动资产有所减少，流动负债有所增加所导致的。

图表4：流动比率趋势变化图

2、资产负债率分析：资产对负债的保障能力有所减弱

阳光城集团股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的资产负债率分别为84.52%、84.42%、90.05%，企业的资产负债率变化呈现先下降后上升，波动上升的趋势，且当年的上升幅度高于去年的下降幅度。

阳光城集团股份有限公司2022年三季度资产负债率相较上年同期，同比变动5.63%，有所增长，表明资产对负债的保障能力有所减弱。2022年三季度资产负债率有所增长的主要原因是：企业负债有所减少，资产有所减少，但负债的下降速度小于资产的下降速度所导致的。

图表5：资产负债率趋势变化图

（三）盈利能力分析：企业的获利能力有所减弱

1、以销售收入为基础的利润率指标分析

阳光城集团股份有限公司2022年三季度的销售毛利率为9.43%，销售利润率为-25.59%，销售净利率为-31.85%。相比上年同期，销售毛利率、销售利润率与销售净利率均有所下降，说明企业的获利能力有所减弱。

图表6：销售毛利率、销售利润率及销售净利率变化图

2、成本费用与利润总额的配比分析

阳光城集团股份有限公司2022年三季度成本费用利润率为-22.74%，相较上年同期大幅度下降，同比变动-36.50%。

图表7：成本费用利润率变化趋势图

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