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币圈知识阅读 3 2023-04-27 12:23:44

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每经记者：甄素静每经编辑：陈梦妤

今天（12月3日），深圳中洲滨海华府一期的尾盘现房进入公测选房阶段。

中洲滨海华府是福田区上沙村旧改项目，位于滨河大道与上沙椰树路交汇处。现售房源是中洲滨海华府一期此前剩余未售住宅，共120套，建筑面积约为88-165平方米，毛坯交付。

而恰是这120套未售尾盘，167个准购房者的入局，让早期买入的同一社区业主更加焦虑。他们一边密切关注自己小区的尾盘销售情况，一边积极奔走向各方表达“未办房产证和虚假宣传”的苦楚。

这也是中洲近一年来第二次在深圳因售房引发市场强烈关注。

矛盾起于延期交房

梁飞是早期购入中洲滨海华府的业主之一。谈起购房和交涉经历，梁飞自诉有一肚子苦水，购房3年、交付1年仍未能取证，无法落户、子女无法上学；车位涉嫌虚假、物业管理混乱等等。

中洲滨海华府的开发商为深圳市汇海置业有限公司，成立时间为2009年，法定代表人为贾帅，经营范围包括在合法取得使用权的土地上从事开发经营；国内贸易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；自有物业租赁等。通过启信宝查询，深圳市中洲城市开发有限公司和深圳市中洲科技分别持股95%和5%。

据悉，中洲滨海华府在2018年10月拿到了预售许可证，随后就发布了公开销售方案，并于2018年10月16日在中洲湾体验中心公开选房。彼时，项目住宅备案为均价88990元/平方米，公寓备案价格均价84963元/平方米，购房者认购住宅时需要缴纳200万元认购定金。

梁飞等业主最早与开发商的矛盾起于延期交付，此后蔓延至房产证办理和物业管理等。梁飞说，按照合同，开发商应该2020年4月30日前交房，但2020年4月及7月开发商向购房者邮寄《关于中洲滨海华府一期项目顺延交房的通知》，分别将交房日期延期到当年6月底、7月底，最终于2020年8月8日交房。

但让业主们不能接受的是，“开发商两次在通知购房者延期交付时，均未提供任何相关证明，只有延期再延期的通知书。”后经部分业主现场沟通协调，开发商赔偿了8天延期交房违约金，每户根据购房金额赔偿8000-10000元不等。而业主们认为，开发商实际延期交房时间为100天。

关于逾期交房的问题，华商律师事务所律师周争锋表示，疫情属于不可抗力因素，因此开发商逾期交房有合适的理由。但这个不可抗力可以合理的逾期，究竟是40天还是60天，司法实践中争论不一。

至今未办下房产证

此后是房产交付后的产证办理冲突，梁飞认为，开发商将不平等条款嵌入补充协议中蒙骗购房者签字，损害购房者知情权及利益。

开发商与业主签署的主合同第二十一条【办证义务】中约定：“出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。”

但《补充协议》中将主合同约定的240日办证时间，修改为了“本合同约定的交付截至日起450天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行后即视为履行了办证义务。”

“整个《补充协议》几乎就是对主合同中开发商所应承担的责任进行修改、颠覆、免责。”梁飞认为，将开具发票时间、房屋交付时间、房屋保修与验收等核心条款进行了与主合同截然不同的修改，并强行加入购房者同意给开发商90日交房宽限期等霸王条款。

根据另一名业主张阳的说法，开盘时购房者进场后销售人员不断催促尽快确认选房，购房者在签署合同环节同样被催促，厚厚一摞合同，购房者需不停地签字。当购房者问及合同内容是否有不利于购房者的条款，中洲地产销售人员答复，所签合同是通用合同，所有买房人都签了，不会有问题。整个签署过程中没有任何解释说明或提请注意。

“并且2020年8月部分业主对延迟交房事项进行协商时，中洲的工作人员还曾承诺办证时间是240天。”

周争锋表示，依照民法典第四百九十六条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

但中洲方面的说法是，预售合同正文与住建局所提供的标准版本内容一致，预售时现场对房屋预售合同（含附件）也予以了公示，客户签署时也已阅读并知悉合同内容，不存在未尽到告知提示义务。

对于一期业主不动产权证办理的后续具体安排，中洲方面告诉记者，已按合同约定于2021年10月28日寄发《中洲滨海华府一期项目办理〈不动产权证书〉通知》，并于2021年10月30日开始至2021年11月13日现场（项目负一楼商业）集中与业主签署不动产权证书办理的相关资料，资料齐全后，采取业主自行办理、按揭银行代办（按揭银行要求）、我司代办的方式办理。由该公司代办的不动产权证书已完成不动产权中心转移登记报文工作，业主缴付税费后可陆续领取。