养老产业融资模式(养老产业融资模式有哪些)

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【核心观点与启示】

（一）社区居家养老模式仍然是消费者的主流需求。美日欧大部分老年人倾向基于原住地的社区居家养老模式，其中日本文化里关于家庭的理念是社区嵌入式养老的重要驱动力。作为东方国家，日本与我国有相似之处，可重点关注。

（二）满足高龄老人失能刚需的护理服务市场确定性高。从国外经验看，养老服务的核心是护理：支付端有护理保险制度；需求端，高龄老年人选择机构养老模式的比例有所增加；供给端，有机构护理和上门护理等不同业态。其中护理人才是关键，需重点解决用人短缺问题。

（三）行业总体利润空间有限，建立专业的融资建设运营体系可适当提高收益。全球养老行业盈利性不强，但在美国，依托成熟的资本市场、REITs公司参与的投融资体系及建设运营的专业分工，建立了较为领先的机构盈利模式。

（四）养老金制度改革和护理保险体系建设是解决养老服务支付问题的关键点。在支付手段上，美国和欧洲以养老金体系为特色，日本以护理保险制度为特色。老年人支付能力越强，则可选择的养老模式范围就越广。我国需取其精华，增强老年人的支付能力，推动有效需求的转化。

（五）政府机构做好标准制定和监管，不可对参与主体过分补贴。一方面，养老产业高质量发展需要政府制定完善的政策体系和标准体系，从市场秩序、服务质量、人才培养等方面给予更全面的引导。另一方面，不能使市场参与主体过度依赖政府补贴，否则未来政策变化可能会诱发经营问题。要引导市场参与主体顺应市场规律，建立投资管理运营的成熟商业逻辑，为养老行业发展创造价值。

（以下为正文）

一、美国：专业分工和支付体系推动机构模式成熟

（一）需求端：老龄化问题逐渐显现，偏好居家模式

需求规模：出生率降低，“移民红利”殆尽，养老需求迎上升空间。二战后，美国出现“婴儿潮”，凭借其文化软实力和国际影响力，吸引大批移民入境，激发了人口活力。美国1960年老龄化系数为9.13%，65岁以上人口总量为1650万人，2020年美国65岁以上人口总量约为16.5%（5400万人），老龄化程度增长较为缓慢。随着出生率降低、移民流入放缓等问题的叠加，美国人口增速在2021年创下历史新低，全国人口增长率仅为0.1%，另根据《华盛顿邮报》预测，2050年美国65周岁以上人口占比将突破21%。随着老龄化问题的加重，美国社会对于养老的需求将逐渐增加。

需求模式：居家养老仍为首选，机构对高龄老人吸引力较大。美国针对65岁以上参与Medicare的老年人做了一项调查显示，选择居家养老的老人超过90%（包括社区提供上门服务），美国退休人员协会AARP调查也表明，65岁以上老人中，80%表示他们不打算再乔迁，就住在现有的房子中。即使他们已经开始需要日常协助或者需要持续的健康护理，还是有82%的老人宁愿待在自己房子里。但对比也可以发现，随年龄增大，对家政、医疗护理服务等需求的增加，选择机构养老模式的比例也快速增长，85岁以上老人对养老社区的机构模式选择意愿由65-80岁区间的4%增加到15%。

（二）供给端：全链条市场化分工，机构模式成标杆

供给类型：针对高净值人群的机构模式率先成熟，居家和社区模式陆续涌现。美国较为成熟的机构养老模式是基于地产开发和并购途径的养老社区，根据客户年龄、服务种类、护理程度等要素划分出自理型社区（ILC）、辅助型社区（ALR）、专业护理社区（NCH）、活力长者社区（AAC）等差异化产品线。社区对应的“PACE”模式以社区日间照料中心向符合条件的低收入老人提供服务，居家“HCBS”模式主要针对低龄、失能程度较轻的老人提供生活、照护服务。与政府主导的“PACE” 和“HCBS”模式相比，商业化运营为主的机构养老模式在市场的驱动作用下更加成熟，产品体系完善。

运作模式：美国养老产业链专业化分工，形成完整的融资、建设、运营专业体系。美国养老产业不断向规模化、市场化发展，社会组织力量深度参与其中，逐渐细化出相对独立的分工。REITs机构作为投资方，长期持有资产以获得稳定资金收益及资产升值收益；地产开发商作为建筑方，专门负责进行养老项目和物业的建设；运营商专门负责养老机构的运营，获得管理费及剩余收益分配。特别是REITs的模式减轻了养老项目前期资金投入以及后期运营的压力。产业链上的房地产开发商、养老社区运营商又使得每一阶段都有市场参与者“各司其职”，进一步提升了养老产业的专业度。

床位规模：养老床位的供给量充足，机构入住率维持在较高水平。美国国家卫生统计中心（NHCS）统计，2015-2016年，美国平均每1000名65岁以上老人有长期护理床位60张。总量上看，截至2021年一季度，美国排名前140位的大都市地区，已有200多万个机构养老单元/床位，全美平均每1000名65岁以上老人有长期护理床位超过60张。社区入住率也在2016至2019年期间稳定在85%以上，2020年受新冠疫情影响入住率有所下降，但仍维持在70%以上 。而我国面临入住率不高和养老床位不足并存的局面，养老床位空置率高达50%。同时，到2020年底，全国每千名老人也仅拥有养老床位仅31.1张，与美国相比床位的供给量有较大差距。

人才供给：护理人才薪酬待遇低、总量短缺掣肘社区居家养老发展。机构预测，十年内美国老年人口将从5800万上升至7300万，急需护理人才，但平均薪酬待遇较低、工作压力大等因素使得家庭护理行业人才短缺问题严重。家庭护理员的年度工资中位数约为2.7万美元（工作2080小时），相比之下不及美国工人薪酬中位数的一半。根据SeniorLiving预测，到2030年，老年人与家庭护理员的比例将保持在16：1左右，本世纪末，将新增平均120万个家庭护理员职位空缺，其中部分州缺口更大。在我国，护理人才短缺更为严重，2020年失能老人总人数超过4300万人，按照最理想的国际标准失能老人与护理员3：1的配置标准计算，至少需要1400万养老护理人员，但目前我国养护专业从业人员不到100万，持证上岗人数不足2万，比例失调，导致需求空转。

盈利模式：引入REITs市场化逻辑使养老社区投资具备盈利条件，针对护理老人的刚需型社区投资回报稳定。REITs最常见投资方式有两种，一种是净出租模式，将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，毛利润率高，租金收益可达50%以上，几乎不承担经营风险；另一种是委托经营模式，将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%作为管理费，经营收入归REITs公司所有。美国REITs大部分物业采用风险更低、收益更稳定的净出租方式运营，少数采用委托经营模式运营。

《长寿时代》一书指出，美国养老社区2004-2018年平均年化投资回报率为14.6%，高于公寓、办公楼、酒店等商业住宅。社区的投资收益由资产价值增值和运营收益两部分构成，二者平均年化回报率分别为7.6%和7%。资产价值主要和美国房地产市场的整体走势有关，在金融危机前后波动较大，2006年年化收益率曾高达26%，但金融危机后的2009年则陡降至-9.3%。近年来则稳定保持在7%-10%。运营服务与护理刚需密切相关，收益率常年稳定在5%-7%，成为美国养老社区投资收益的稳定器。

（三）支付端：财富积累领先，社会保障体系完善

财富积累：经济快速发展和资本市场繁荣推高家庭财富水平，使老年人具备机构服务支付能力。过去六十年美国经济迎来迅速发展，也带来了资本市场繁荣，特别是八九十年代迎来一波股票牛市。经历二战的美国老年人在低通货膨胀的环境里以优惠的贷款利率购置了房产，又经历了股票牛市，储备了大量的私人财富。美联储2017年的调查显示，2016年全美家庭资产平均值是69.21万美元，其中65-74岁年龄段的老人家庭资产净值平均值106.60万美元，75岁以上老人家庭的资产净值平均值106.7万美元。另据产业经济学理论，人均GDP达3000-5000美元时，产业结构由第一、二产业向第三产业转移，服务业迅速崛起。90年代之后，美国的人均GDP已经超过30000美元，推动了养老服务业快速发展。

保障体系：全球最大的养老金市场与多层次社会保障体系提供长期稳定的支付支持，涉及普惠-高端养老服务。美国拥有全球规模最大的养老金市场，截至2020年末，全球养老金资产规模达到56万亿美元，其中美国养老金资产超过37.8万亿美元。从30年代罗斯福新政起美国养老金覆盖面就不断扩大，到20世纪60年代末，美国近50%的就业人员都有某种形式的养老金，80年代正式实施的“401K”为降低政府财政负担、提高老年人退休后收入水平提供了巨大支持。除企业年金外，政府还规定建立个人退休账户IRA，美国个人养老金资产总额已达14.7万亿美元。此外，美国的医疗保险Medicare(医疗保险)和Medicaid(低收入医疗补助计划)也可以报销一部分养老相关的服务费用，为不同收入水平的老年人差异化选择养老方式提供一定的支付支持。

二、日本：介护险制度下探索出社区嵌入式养老之路

（一）需求端：亚洲老龄化国家典型，原地养老受欢迎

需求规模：老龄化加速，高龄趋势明显。1950-2020期间，日本人口老龄化率从5%上升到近30%，2020年日本老年人口已超过3600万，老龄化率（29.1%）居世界前列。预计到2035年，85岁以上的老年人口将突破1000万。特别是由于医疗发展和营养状况的改善，日本老年人的平均寿命增长，导致75岁以上老年人持续增加，日本内阁府《老年社会白皮书》显示，2020年日本75岁以上老年人超过1800万人，占比约14.5%，预计这一数字仍将增长。

需求类型：日本老人偏好于原地养老，家附近养老机构更具吸引力，对护理的需求持续提升。2020年，日本内阁府调查资料显示，93%的老年人更想要在原地区养老，而非远离居住地。同时，在具体方式上，有56.1%的老年人在身体虚弱后想住在自己家中，也有45%的老年人在身体虚弱后想入住机构，比例略低于居家养老。两项数据综合分析，可以看出相当一部分老年人对于近家的养老机构有需求，随着年龄的增长，老年人对于护理的需求也在持续增加。

（二）供给端：主打小型嵌入式养老，重视护理服务

供给类型：文化特征作用逐渐形成政府引导下的小型嵌入式养老模式。作为世界上老龄化程度最高的国家之一，日本养老服务早期发展模式以大型郊外设施/机构为主，但由于日本推崇家庭文化，建设在远郊的设施具有探亲不便、环境生疏、不符合老年人心理需求等诸多弊端，该模式发展并不成功。日本开始向以居家养老为中心的嵌入式社区化养老模式转型，即以社区为基础，通过设施、人员、服务和多元化运作方式的嵌入，帮助老人在尽可能保持原有生活环境和社会关系的同时，实现在地安养的养老服务模式。目前日本90%需护理的老人以居家社区养老为主，年龄平均在80岁以下，在养老机构生活老人通常在80岁以上。

运作模式：围绕护理服务核心加大护理人才供给，推动护理服务体系落地。在人才培养方面，日本在养老护理人才队伍的培养方面更为成熟，设计有10年护理人才发展规划，通过普通大学和专科教育输送人才，需通过严格的专业资格等级考试方可上岗。日本政府还设置了高力度的助学金制度，由政府资助整体学费的80%，学生只需要担负20%，接受助学金的学生毕业后只要从事护理工作满5年，将不需要返还政府的借款。在服务供给方面，居家护理提供的服务包括访问护理、看护、康复训练、疗养管理、住宅改造等等，机构护理则包括政府指定的护理老人福利设施、老人保健设施和疗养型病床。此外，政府持续推动对老年人的护理服务认证，使得更多的老年人可以接受由政府主导的养老护理服务。

资金支持：日本在资金端的支持体系启动时间早、更加完善，鼓励市场化共建取得一定成效。由于步入老龄化早于我国，日本在资金端的支持体系更加完善。除加快立法、推动公办养老设施建设，日本政府在上世纪80-90年代通过低息贷款、税收优惠等手段，大力支持市场化主体采用公私合营和全私营的方式筹建、运营养老设施，此举促进了非公办养老设施的快速增长，对社会养老服务能力形成了强有力的补充。资金来源方面，日本社区居家养老所需资金部分源于税金、部分源于保险金，其中税金部分来自中央和地方政府，财政资金筹集上遵循以政府为主、服务机构为辅、多种渠道并行的原则，筹资责任由政府、社会以及个人共同承担。

（三）支付端：成熟的介护险制度体系打通关键环节

支付保障：医疗、介护、年金多方位保障老年人的养老需求。20世纪70年代日本医疗保险对60岁以上老年人免费，但不属低保对象的老年人在机构养老的费用却需部分自理，造成当时医院中滞留了大量不愿出院的老年人，“社会性入院”造成医疗费的剧增，1999年日本老年人医疗费占总医疗费的39%，医疗基金面临赤字困境。介护保险通过保险运作的方式，将为老年人口提供的生活服务常规化的一种强制性的制度安排，日本厚生劳动省数据显示，2021年护理保险赔付和个人部分护理总费用达到11.03万亿日元，与2001年（4.37万亿日元）相比增加一倍。介护保险筹资主要包含两部分，一部分是国家税收，另一部分由个人支付。老人申请享受居家介护服务或机构介护服务时，介护保险负担老年人90%介护费用，部分生活辅具购买也纳入保险支付范围。

三、欧洲：支出压力下，高福利社会转向居家养老

（一）支付端：“一枝独秀”转为多支柱、多层次体系

保障体系：由政府社保承担主要养老费用的模式成本过高，多方共担的体系改革仍在路上。当前欧盟的平均养老金支出占GDP水平的13.6%，高昂的福利支出给政府带来极大的财政负担。以德国为例，德国养老金制度自1889年俾斯麦时期建立，是世界上最早建立的现代社会保障体系，较高的保障水平一直是德国民众退休以后的主要收入来源，1999年德国退休人员总收入的85%来自社保养老金。人口老龄化使得原社保体系不堪重负，预计到2040年领取养老金与缴纳养老金的人数比将从53%增至73%。

德国开始通过逐步降低替代率、推迟养老金领取年龄、推动二三支柱建设（如鼓励购买个人养老金产品）等途径开展养老金体系改革，减轻国家养老金体系负担。其他欧洲国家也陆续出台了相关政策缓解养老金压力，比如，丹麦2030年退休年龄为68岁，比利时2025年退休年龄提升至66岁等。在原养老金体系下，民众领取高额退休金来覆盖自己的生活支出，再配合医疗保障，选择养老模式的自由度较大。随着养老金改革，政府直接提供的支持减少，将逐渐转向社会共担的保障体系，可能会影响老年人选择养老服务时的能力和意愿。

（二）需求端：老年人偏好社区居家为主

需求规模：进入人口老龄化时间早，高龄化带来失能刚需规模增加。低生育率将加剧欧洲社会的老龄化趋势。德国是欧洲步入老龄化较早的代表性国家，《第14次协调人口预测》估算出德国2050年85岁及以上的高龄老人将增至500万人；2020～2037年，出生于1955～1970年的“婴儿潮”一代步入老年，老龄人口将迎来大幅增长，预计总人数达到2270万人。特别是高龄人口数量的增加将使得护理需求更加旺盛，德国65岁以上的老年人需要护理服务的人数已突破296万人，预计2050年长期护理需求的有423万老年人，但老龄化同时可能会导致人手不足，限制护理需求的有效释放。

需求类型：欧洲低龄老年人更愿意居住在自己原有的居所进行养老。波士顿调研显示，超过75%的英国老年人想要选择在地养老（Aging-in-Place）。《全球养老调查》纪录片得出的结论显示，荷兰约3/4的老人选择居家养老；在德国的上门服务客户中，平均年龄76岁，机构养老平均年龄83岁，而76-83岁之间的老人更愿意待在家里，在85岁以上的人群中有18%的人住在相关机构；丹麦老年人喜欢居家养老，只有80岁以上的小部分老年人才会选择养老院养老。这表明高龄老人可能更需要机构服务，对入住养老机构偏好度更高，但是整体上居家养老仍然是老年人的主要选择。

（三）供给端：模式较为多元，机构服务质量存疑

供给类型：政府引导、社会参与的居家服务和嵌入式养老机构较多，服务模式趋向于多元化、创新化。高福利社会的政府主要承担了养老金体系建设，养老服务体系的建设则由政府引导下的社会力量参与，政府鼓励居民向市场购买服务。如德国1.24万家养老机构中的54%为慈善组织所办，40%为私人养老院，其余为公立养老院。欧洲养老项目多属于小型化、嵌入式养老单元，养老服务范围大部分集中在社区（英国95%的养老服务在社区内；德国柏林在方圆5公里范围内可找到约50家养老机构），含老年公寓、日间照料中心、护理院、老年人活动中心等业态，服务均可辐射社区。社区内也配有专业的护理人员、社工组织、志愿者，能为社区内的老年人提供相应的服务。其中最知名的属于荷兰生命公寓模式，建造在社区附近或是对社区内建筑进行改造，社区居民可自由进出公寓，底层有餐厅、超市、理发店等生活配套，增加了入住长者的社会融入感。

此外，欧洲在养老服务模式创新方面展开持续探索。比如意大利有疗养院、老年人活动中心、老年公寓、家庭护理服务、长期护理机构等多种业态和服务，满足区域内老年人的差异化需求；法国鼓励企业购买养老券作为企业福利形式发放给员工，员工及其家人均可使用其购买养老服务；德国为老年合租公寓提供融资补贴等。

盈利情况：独立于居住区的高端连锁化养老机构盈利能力有限，近社区的“居家+机构”盈利前景更佳。高端养老机构的人力、设备物料、租金成本高于普通养老机构，入住率要达到90%以上才可能实现盈亏平衡，在欧洲老年人居家意愿强烈的背景下，对企业盈利性产生挑战。以成立于1989年的龙头企业法国欧葆庭为例，在全球22个国家布局，采用的是自建自持与租赁物业并举的策略，总体盈利能力有限，过去5年平均净利率也仅有4.08%，受到疫情影响，过去一年入住率严重下滑，净利率转负为-6.78%。

曾拥有超750家连锁养护院、47000张床位的南十字星集团（欧洲第三大养老集团），在政府削减补贴、入住率急剧下滑的冲击下，最终因无法支付物业租金而破产。在养老行业薄利的现实下，即使是欧洲老牌连锁养老机构，也易产生收支不平衡诱发的经营风险。相比之下，能提供上门护理服务、日间护理中心及短期托老服务，且分布在居民密集区的养老院在欧洲更受欢迎，居家与机构相融合的业务模式比纯居家养老服务盈利性也会更好。德国老年人对辅助生活空间的需求超过了供应，等待名单已经成为常态；在荷兰，无附加值的居家服务约80元/小时，但机构护理或辅助医疗服务可以收取650-1000元/小时，医疗相关的养老护理服务可有效增厚收益。

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