上海房产拍卖程序(上海房产拍卖程序是什么)

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不限购不限贷的法拍房（法院拍卖房）的参与流程详解

律七团戎兴旺律师详细讲解法拍房的参与流程及常见法律问题：

法拍流程

第一步：报名交保

竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，保证金数额由人民法院在起拍价的5%～20%范围内确定，未交纳的，不得参加竞买。

如果你是申请执行人，可以不交纳保证金，但是若债权数额小于保证金数额的，应交纳差额部分。交保成功即是报名成功。

当你决定参与竞买时，视为已完全了解，并接受一切已知和未知瑕疵。因此，在此之前，建议仔细阅读竞买公告并实地看样，充分了解实际情况。

这项原则需注意：一人竞拍有效原则

就算只有一人参与，不低于起拍价的出价也是有效的。

根据《网拍规定》第十一条：网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。

关键一步：竞拍！

只要在拍卖竞价结束前，随时可以报名参与，出价参拍。但委托他人的，则要求在程序开始前得到人民法院的确认。

网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

有人说法拍房权属复杂，有无法交房的风险？

依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，人民法院除了标的物存在合法有效的租赁关系、申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖以及其他法律和司法解释规定不移交的以外，均应在法院裁定拍卖成交送达后十五日内，将拍卖房产移交买受人。

最高人民法院多次要求：执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清场，即原则上应先清场后拍卖。如果案外人或被执行人在拍卖房屋过户交付以后，侵害买受人的居住利益和占有权利，买受人可以依法起诉或报告执行法院，人民法院将追究相关人员的法律责任。

法拍房是不是特别便宜，哪里才能找到这些房源，可不可以现场看房？

破解执行难以来，最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，上海法院也进一步规范了司法拍卖的各项工作，目前实现了涉案财物全部进行网络拍卖。

本市法院依法通过最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库确定了网络司法拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置涉案房屋。拍卖平台都可以查询司法拍卖的房源信息，相关房源均披露基本信息和实地样片，有意竞买者可以联络拍卖辅助机构电话预约看房。对于已经拍卖成交的房屋，拍卖平台也可以查询成交价格和历史出价情况，便于大家评估房价和行情。

司法拍卖房屋的流程是什么样的，大概要注意哪些问题？

通过网络司法拍卖平台可以查询拍卖公告、起拍价、竞价周期以及辅助竞买机构的联系方式。竞买者参与拍卖前应缴纳保证金并在竞价周期内出价，价高者成交，未成功竞价的保证金也可以返还。竞买者应注意拍卖公告，了解意向房屋是否带有租期、竞买者主体及其他权利和资格的限制。

一般来说，上海市法拍房没有限购政策，但是房款需一次性付清，需注意时间节点要求，竞买者可以向辅助拍卖机构了解税收政策及房屋内户口情况。另外，户口和“学区房就学名额”不属于法拍房权利范畴，应依照相关法律法规处理。

关于“优先购买权人”

依照相关法律规定，在房屋所有权人出卖房屋时，相关人员依法享有在同等条件下优于他人或先人一步购买该房屋的权利。优先购买权人一般包括房屋的承租人、房屋共有人、原产权单位、公有旧房原住户。

《网拍规定》第二十一条：优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

关于流拍

司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第一轮流拍后，经过降价，在三十天内同一平台进行第二次拍卖。若再次流拍，则依法在同一平台变卖。

经过两轮竞拍，最大降价幅度可到百分之五十，五折优惠，你难道不心动吗？

《网拍规定》第二十六条：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

悔拍，除了保证金不予退还，重新拍卖后也不得再次参与。

《网拍规定》第二十四条：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

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标签： 拍规定 参与竞买 拍卖房屋