融资租赁房产(融资租赁房产税纳税义务发生时间)

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一、融资租赁含义：

税法所指的融资租赁，是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：

1、租期满后，所有权转移

2、承租人有购买权且预计会行使

3、租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%）

4、租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值

由于融资租赁出卖人与实际买受人（承租人）不是同一人，出卖人属于有偿转移货物所有权于他人，应当根据增值税法的有关规定缴纳增值税，并按规定向出租人开具增值税专用发票。

二、融资性售后回租

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

在售后回租的情况下，出卖人与实际买受人（承租人）属于同一人，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，13号公告规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征增值税。因此，出卖人（承租人）不得向出租人开具发票，但承租人可以取得出租人开具的增值税专用发票，并按规定抵扣进项税额。

三、融资租赁和融资性售后回租的税收规定

1.企业所得税法实施条例第四十七条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除；第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；第三十条规定，企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

2.《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

四、融资租赁业务其他方面的税收规定：

1、从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用（包括残值）扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额按照17%的税率缴纳增值税，其购买设备取得的增值税发票注明的增值税额，作为进项税额抵扣。

2、财税[2013]37号规定“经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策”。

3、银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。根据印花税法规定，融资租赁合同双方均应按借款金额的万分之零点五贴花。

4、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。因此，在售后回租的情况下，房产税由承租人缴纳，出租人不是房产税的纳税义务人，不缴纳房产税。

5、根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。在其他单位从事融资从事不动产融资租赁的情况下，由于税法没有明确规定免税，承租人回购原房屋、土地权属的，不能免征契税。

6、关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税[2009]69号）第十条规定：

实施条例第一百条规定的购置并实际使用的环境保护、节能节水和安全生产专用设备，包括承租方企业以融资租赁方式租入的、并在融资租赁合同中约定租赁期届满时租赁设备所有权转移给承租方企业，且符合规定条件的上述专用设备。凡融资租赁期届满后租赁设备所有权未转移至承租方企业的，承租方企业应停止享受抵免企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。

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标签： 融资租赁业务 缴纳增值税 融资租赁方式