大学食堂的融资模式(大学食堂盈利模式)

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目录

一、存量资产的盘活融资

二、私募证券基金投资城投债

三、国央企施工单位的融资业务

四、外资机构的车位权投资及不良资产投资业务

说一下最近比较受追捧的一些融资类业务。

一、存量资产的盘活融资

中基协2月20日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》后，券商、银行、保险公司旗下的一些基金管理人都在积极拓展Pre-REITs的相关业务，不过这些机构出于风险的考量，基本都优选与国央企的合作，其中城投平台存量资产的盘活业务特别受Pre-REITs产品的青睐。

我们目前在Pre-REITs产品的配资业务中发现了一些市场操作层面的障碍，比如Pre-REITs业务由于年限较长，成本相对较低，但即便是搭建了合伙企业或基金架构，当前愿意认购该合伙企业LP份额的机构仍旧不是太多，其中一些落地成功的项目LP份额的认购也主要是依托于融资主体（如城投平台）在某银行或金融机构的授信（大多数金融机构尚未放开认购该类权益性产品）或通过其合作的施工单位协调资金。当然，就市场需求而言，经过这几年的“折腾”，大部分城投平台都已经捉襟见肘，我们也遇到一些城投平台提出可以将其名下的停车场、学校、医院、食堂等经营收益权打包融资的需求，因此该部分融资市场的上升空间还是非常理想。

二、私募证券基金投资城投债

除了城投平台盘活存量资产的融资需求外，目前更为火热的依旧是城投债的投资，不过各家投资机构的风险偏好以及收益要求差异较大，比如有的机构在重点关注融资主体资质的基础上，通过投资1年以内到期的产品并持有到期的方式进行自身资金的流动性管理；有的机构则选择一些大众认为相对网红的区域或城投的债券，并通过债券交易取得高收益。在国内城投债一级发行市场竞争相对激烈的情况下，不少机构目前也盯着城投美元债的发行市场，包括自贸区离岸债的发行，不过对于境内的投资者而言，若想参与境外城投债市场投资，又想取得理想的收益，则还需考虑投资通道（如TRS）的选择及其通道成本、汇兑损失及锁汇的成本等等。值得注意的是，就一些相对低成本的资金（如国企投资平台的资金）而言，考虑到其国资身份以及国有资产保值增值的要求，目前对投资境外美元债十分谨慎。

在房地产基金产品备案受限的近一年多时间里，私募证券基金迎来了蓬勃发展，其中私募证券基金对城投债的投资占了绝大多数的比重。上周，中基协发布了《私募投资基金登记备案办法》（下称《办法》），因《办法》将于2023年5月1日后正式实施，且《办法》对私募基金管理人登记、产品备案等提出了更高的要求，因此近段时间不少同行想赶着“五一”之前登记私募基金管理人。

需要注意的是，按照《办法》的规定，就管理人登记而言，不但要求实缴资本在1000万以上，并提供出资能力及出资来源的相关证明材料，股东层面还需要绑定负责投资的人员（即要求法定代表人、执行事务合伙人或其委派代表负责投资的高管直接或间接持有管理人一定比例股权或财产份额，且实际出资不低于实缴资本的20%或《办法》规定的最低实缴资本的20%，即合计不低于200万元）。虽然实缴资本、场地等硬实力方面大多数意向申请机构均能满足，但中基协对“软实力”特别是对自然人实控人、股东等人的资历及经验，高管（法定代表人、风控负责人）及投资负责人则提出了趋近于公募基金人员的要求（以下以私募证券管理人登记要求举例，详见下表）。特别值得一提的是，以私募证券管理人为例，要求法定代表人、执行事务合伙人或其委派代表、经营管理负责人、投资负责人需具备5年以上相关工作经验，且相关工作经验主要是集中在金融机构（银行、券商、基金公司、期货公司、信托、保险、资管子公司等）或国央企、上市公司或私募证券基金公司，若为会所或律所的需担任合伙人职务5年以上，且从事相关业务，合规风控负责人也需具备前述机构的相关稽查、风控、审计合规等工作经验。此外，对于投资负责人而言，需提供近10年连续2年以上的投资业绩（注意连续性），单只产品或单个账户管理规模不低于2000万。

就目前的业务实操情况而言，由于不少机构想要在“五一”之前“冲一冲”管理人登记，有的还需新设满足中基协登记要求的主体，考虑到各地注册名称及经营范围内需含满足中基协登记要求的私募基金、基金管理字样的主体均需各地金融监管部门前置审批，因此，一般而言，注册该等主体需1个月左右。由于“五一”后实施的《办法》对投资负责人直接或间接持股，高管的任职要求等均提出了更高的要求，不少机构目前也尽量按照“五一”后的要求筹备和招募人才，比如在公司架构上，先搭建一层有限合伙，为未来满足投资负责人持股做准备。合适的风控负责人以及投资负责人则是相对难以解决的问题，目前有相关经验及经历，满足登记要求的人员也是十分“稀缺”，并且已经被市场明码标价。此外，由于《办法》正式实施后，基金产品备案实缴门槛也被提高（不低于1000万以上，投向单一标的的不低于2000万），市场上也有不少过桥资金已经为“五一”后的产品备案进行准备。

三、国央企施工单位的融资业务

说完了城投平台的存量资产盘活以及城投债的融资热度，我们有必要说明一下以国央企施工单位和城投平台为核心的相关融资业务。总的来说，国央企施工单位承接城投平台项目的股权（基金）融资、F+EPC、应收账款保理等融资业务都保持这很高的热度，不过不少施工单位反馈早年的PPP项目目前存在大量的争议与纠纷，不少项目实际上已经推不下去，如何退出也早已是各方关注的重点。

还有个问题值得注意，在房建业务萎缩的背景下，以房建为主的一些施工单位都在谋求其他行业领域的施工业务机会。尽管如此，以新能源基建为例，由于该领域的施工工程大部分都被中能、中广核等企业占据，加上很多施工企业自身也缺乏相应资质，因此想要拓宽赛道对他们而言也存在较大的难度。此外，以前主要操作国外市场的一些施工单位目前也在国内寻求施工建设机会，业务也是越来越内卷。

四、外资机构的车位权投资及不良资产投资业务

最近有个市场现象很值得关注，在存量资产投资方面，一些外资机构在锚定一二线城市具备一定出租率的商业车位的一次性买断式的合作，不过在合作主体的选择上，尽管外资偏好与优质主体的合作，但出于国有资产保值、增值的考量，国央企及城投平台名下的车位及其收益权基本都不愿意拿出来开展合作。除国央企外，对一些房地产企业而言，有一定现金流的车位等资产目前又可以看做是其难得的优质资产，所以也不会轻易转让。

我们最近还关注到外资机构对不良资产的浓厚兴趣，当然，就我们自身的业务经验而言，能物色到真正能投资的底层资产算是一件非常“幸运”的事，因此是否能挖掘到好的项目其实比什么都来得重要。总之，市场逐渐往标准化方向发展，市场对专业提出了更高的要求，好的资产、好的投资标的以及优质资产渠道更是十分珍贵。

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