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港漂近10年的April（化名）去年在香港拥有了自己的家。

房子位于荃湾西，498呎（约46.3平米），价值约800万港元。

2022年春天，与同为港漂的先生回内地探亲归来后，两人决定定居香港，并开始筹备买房。前后看了十几套房源后，April最终定下了这套两室一厅单位。

她的目标很明确，“当时的预算就是800万（港元）以内，比之前住的地方（约300呎，27.9平米）更大。”April对21世纪经济报道记者表示，“我们主要考虑的是私楼，配套环境与内地较为接近。”

这些要求在当时的香港不算难满足。

香港差饷物业估价署（下称“差估署”）的数据显示，2022年6月，以荃湾西所在的新界区为例，40平米至69.9平米的私人住宅，平均价格为132,643港元/平米（折合人民币约113434元/平米）。如果仅按照均价计算，意味着800万港元大约能买到近60平米的住宅。

但如果早些时候，就未必能这么“幸运”。

整个2022年，香港楼价“跌跌不休”，差估署的私人住宅售价指数（所有类别）全年跌幅达14.98%。

“就算跌，香港的房价还是（相对）比较稳定的。”2021年9月在红磡买下一套两室一厅单位的桃子（化名）对21世纪经济报道记者表示。

她所购买的住宅面积约550呎（约51.1平米），总价正好1000万港元。“原价是1100万，我们砍了差不多100万。”也许因为住宅到手价相对当时的市价更低，面对2022年楼价跌势，桃子显得相对淡定；反而她相信，房子本身的“价值”不会令她失望。

事实似乎也没有让桃子失望。

随着香港与内地全面恢复通关，市场预期香港本地经济向好，香港楼市也终于见到“曙光”，整体楼价在2023年首两个月均录得上涨。根据差估署数据，今年1月全港私人住宅楼价指数回升至338.4，环比升1.04%。

物业地产代理美联集团的数据则显示，香港楼市自今年1月开始“价量齐升”，并预计，香港首季住宅成交量可能较去年同期上涨70%。

“我们相信，2023年全年香港楼价有机会上升15%。”美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明对21世纪经济报道记者表示。

楼市“价量齐升”回暖在即？

“小阳春”“回暖”是笼罩香港楼市今年首季度的关键词。

对此感受最明显的，当属地产代理从业人员。“去年第四季度，我们团队每个月的成交量大概是3-4宗；而2023年，仅3月我们已经促成了8-10宗成交。”利嘉阁红磡九龙豪宅联席董事张金祥对21世纪经济报道记者表示。

另一位房产中介也对记者表示，自己经手的一个在售单位，去年标价1550万港元，但今年卖家却提价到1700万港元才愿意出售。

土地注册处的数据显示，香港整体住宅成交量在今年1月录得显著回升。当月，二手买卖达2688宗，较去年12月环比上升约18.9%。在此之前，这一数据在2022年年中经历了“断崖式”下跌，由2022年6月的近3500宗，跌至7月的不足2500宗，此后更是跌至12月的2260宗。

“热情开始复苏了，”张金祥观察到，“其实通关之后，客户的心理素质真的回升了，更加大胆入市。”

布少明也持同样的看法。他认为，香港与内地恢复通关后，买家的入市信心明显增强，“因大家都预期，经济将受此带动向好；与此同时，市场亦预期美联储加息接近尾声，息口有望见顶回落，也利好楼市发展。”

3月22日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，至4.75%-5%之间，为2007年10月以来的最高水平。

不过，此轮加息后，香港主要银行并没有同步调整利率，尤其是与按揭相关的最优惠利率（Prime rate，俗称P息）维持不变。这在布少明看来，无疑是为香港楼市释放了积极信号。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤则对21世纪经济报道记者表示，特区政府最新宣布调低部分物业的首置印花税（涉及200万至1008万港元的物业）等，以及去年受压抑的刚性需求得到释放，也带动以小户型为代表的楼盘成交大幅增加。美联报告显示，今年截至3月27日，共录得超过3300宗的一手成交中，75%的成交价在1000万港元或以下，意味着中小型的新盘成为推动大市上升的主力之一。

但在仲量联行香港主席曾焕平看来，今年以来，新盘的定价相对保守，预计“今年的新盘定价会比较温和，不会再像以前一样，每一次都挑战高楼价”。

他向21世纪经济报道记者分析指出，香港楼价在2023年首季度的涨势能否持续，还值得思考。“环球经济仍然没有明显改善，而香港是一个开放型经济的城市，不会不受（外围）影响。”与此同时，尽管美联储加息周期接近尾声，但香港目前利率仍处较高水平，若后续没有其他利好因素支撑，“通关效应”为楼市带来的红利则有可能消退。

“我们预计，今年楼价可能会有上下5%-10%的波幅。”曾焕平表示。

楼市新活力从何而来？

人才和资金的涌入是否为香港楼市注入活力？这是今年以来，各界都在关注的问题。

美联近期的报告指出，香港楼市首季的亮眼表现，先是由刚需买家带动，“新香港人”更成为升市的重要动力。

该报告根据已知买家姓名做分析，去年第四季度内地买家占整体一、二手成交量的11%，比例创下11年的季度新高。因彼时香港尚未恢复与内地通关，美联估计此部分买家以留港的新香港人为主。

新香港人，泛指1997年香港回归以后赴港定居的内地居民，包括赴港读书、工作，按照特区政府多项人才或投资计划获批来港的人士，俗称“港漂”。

事实上，今年以来，港漂、内地人士在香港楼市的“存在感”越来越强。

“我以前的客户大多是本地人，但今年1-3月，我所有客户基本都来自内地。”一位房产中介这样告诉我们，“今年我促成的最大一笔单子是7000万（的住宅），买家来自福建。”

张金祥的团队也是如此，“今年首季度我们签了差不多10单每单总价5000万至1亿港元的住宅，其中约80%都是内地客户。”据他的经验，内地客户在香港买房的共性要求有几个：面积大、景观好、偏好豪宅。

为何香港楼盘受到内地客户欢迎？邓淑贤认为，这得益于香港国际金融中心的地位，“香港人才、资金流动的力度非常大，这些流动性也进一步传导至楼市，不会出现在香港买了房，但之后放售有困难。”曾焕平指出，香港资金的进出相对自由，以及本身的医疗、教育环境也对内地买家具有相当的吸引力。

事实上，除了这些因素之外，本届特区政府大力招揽人才、吸引资金等举措或许也让楼市焕发新的活力。

去年10月，香港特首李家超在施政报告中推出多项“抢人才”策略。其中，崭新的“高端人才通行证计划”（下称“高才通”计划），旨在吸引高端人才来港：一类是年收入达250万港元或以上；一类则是本科毕业于全球百强大学的部分合资格人士。

此外，2023/24年度的财政预算案亦指出，“为进一步丰富人才库及吸引更多新资金落户香港”，特区政府将引入新的“资本投资者入境计划”，即俗称的“投资移民”计划。在该计划下，申请者须将一定金额的资产投放在香港本地市场，但物业除外，通过审批后即可来港居住及发展。

邓淑贤认为，此类“抢人才”举措的出台，相信能为香港补充一些专才，这对于楼市甚至租赁市场，都将带来正面影响。

众多人才政策中，与楼市最密切相关的无疑是对非本地买家额外印花税的调整。施政报告指出，合资格外来人士于2022年10月19日或以后在港置业，可在居港7年并成为香港永久性居民后，申请退还已缴纳的买家印花税及新从价印花税，总税率达30%。

以一套1000万港元的住宅为例，意味着非香港永居在港置业，仍需要比本地居民多缴纳300万港元的税款。而现在，这一税款可以在相关人士获得永居身份后得到退还。

桃子说，自己有朋友距离永居身份仅差一年半时间，也的确在此政策的吸引下在港置业，“因为现在房子的价位低，差（永居年限）不是特别远的，肯定会考虑一下。”

但在多数人看来，这类所谓的“减辣”政策有些“远水不救近火”。“方向性是好的，但这对最近的楼市没有太明显的刺激。”曾焕平表示。

（应采访对象要求，April、桃子均为化名；记者袁思杰、实习生李思仪、张伟泽对此文亦有贡献）

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