房地产企业融资(房地产企业融资风险)

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一位出险房企内部人士表示，虽然现在官方对房企融资态度有了转变，从“保项目、不保主体”变成“既保项目又保主体”，但这不意味着政策要救暴雷房企。

中房报记者 付珊珊 上海报道

过去一个月，房地产行业经历了戏剧化一幕。融资渠道全面打开，股价、市值连连上涨，就连不少出险房企焦灼了很久的债务展期和重组问题也迎来一些好消息。“三支箭”的落地让本来躺在“ICU”里的房企似乎又“活了过来”。

截至12月7日，根据中国房地产报记者不完全统计，自“三支箭”利好政策出台以来，已经约有90家房企通过不同方式获得融资支持。

总的来看，经营安全性较高的央企、国企以及少数民营房企受政策利好更加迅速明显，而一些出险房企依然在寻觅合适机会。

约90家涉房企业融资受益

“三支箭”这个概念在2018年提出，主要指的是人民银行同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资。

从去年下半年至今，房地产企业销售下滑，融资遇阻，民营房企频繁爆发流动性危机，在政策的严防死守之下，不仅“三高”企业活不下去，就连一些被业界视作优秀生的房企也开始出现资金问题。

近期，政策风向转变，随着支持房企融资的“三支箭”逐渐落地，不少房企迎来融资好时机。

其中，“第一支箭”主要是信贷支持房企融资。根据中国房地产报记者不完全统计，仅在信贷融资方面，就有约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持。

从银行端来看，在已披露对房企授信总额度的银行中，授信总额度较大的银行依次为工商银行、中国银行、浦发银行，对房企授信总额度分别为6550亿元、6000亿元和5300亿元；兴业银行、邮储银行、光大银行和交通银行对房企授信总额度也均超过1000亿元。此外，农业银行、建设银行、民生银行等银行也都与部分房企签署了合作协议，不过总授信额度并未披露。

从房企端来看，万科、绿城中国受到银行授信个数最多，均超过10家；其次，龙湖集团、美的置业、碧桂园、中海地产、滨江集团和金地集团，均受到5家以上银行授信；招商蛇口、华润置地、华宇地产、建发集团、保利发展等房企也均受到2家以上银行授信。

“第二支箭”的落地主要支持房企发债融资。自2022年11月以来，交易商协会及中债信用增进公司增信发债延期扩容，支持民营企业发债融资。

据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元、20亿元，另外，旭辉集团也已经向交易商协会表达了150亿元储架式注册发行意向，绿城中国也拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券及项目开发建设。

截至目前，在“第二支箭”扩容下已有8家房企披露储架式注册发行总金额达到1210亿元。

“第三支箭”在业内看来力度最大、也是最能给房企带来实际融资利好的政策。11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

随着“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企就率先发布筹划非公开发行股票融资公告。据中国房地产报记者不完全统计，截至12月初，已有碧桂园、雅居乐、大名城、建发国际、新湖中宝、陆家嘴、华夏幸福等11家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。

综合来看，“三箭齐发”支持房企融资的威力不可小觑，而截至目前，在“三支箭”的支持下，已有约90家房企获得融资支持。

优质房企遭“争抢” 出险房企少有机会

仅仅一个月，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，已经逐渐形成了支持房企融资的“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。

政策到底利好了哪些房企？毫无疑问，优质房企最受益。

从上述银行授信情况也能看出，类似万科、绿城、中海这样的央企、国企是主要受益对象，民营房企里面，示范房企龙湖、美的置业、碧桂园也是受到银行授信较多的企业。

一位长期观察房地产行业的人士表示，过去十几天，不管是国有银行、股份制银行还是城商行等都在做一件事，就是给房企融资额度，就跟完成任务一样，一些优质企业要靠抢。

一家房企的证券部负责人也表示，这一波政策主要还是利好未出险房企，尤其是优质的央企、国企和部分民营房企。

数据也为这些观点提供了佐证。从上述中国房地产报记者不完全统计的数据来看，“第一支箭”受益企业主要分为四类：全国性央企、国企及混合所有制企业、地方性国企、经营稳健的民营房企、个别出险企业；“第二支箭”受益企业为经营稳健的民营房企、混合所有制企业、个别出险房企；“第三支箭”受益企业为经营稳健的民营房企、未出险中小民企、个别高风险房企。从受益企业数量来看，混合所有制企业、地方性国企、经营稳健的民营房企占据绝大部分。

在部分房企人士看来，由于民营房企多数已经出险，没有出险的企业资金也相对紧张，显然没有实力担当这一波政策主角，所以央企、国企和混合所有制企业更有实操性，类似中建、中交、建发这些企业都有A股上市平台的需求。

虽然支持房企融资的政策力度很大，但在不少出险房企看来“机会还是少了一些”“融资难度依然很大”。

“第二支箭”风险防范措施要求房企提供反担保，比如资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等，这些条件出险房企很难达到。

“第三支箭”支持上市房企再融资，在业内看来，虽然股市融资成本相对较低，也不会加重公司杠杆，一定程度上可以改善流动性；且资本市场上投资者分散，不同投资者对风险判断不同、对特点项目和企业运营能力不同，投资者可依据其风险分散、价格发现优势等，最大程度扩张融资能力。

但有一点也不可忽视，投资者并不都是盲目的，投资人投资前提都是获取收益，如果说企业的融资都是用来保交楼、补充公司流动性甚至是偿还债务，那么投资人不会买账。

一位出险房企内部人士表示，虽然现在官方对房企融资态度有了转变，从“保项目、不保主体”变成“既保项目又保主体”，但这不意味着政策要救暴雷房企。

上述人士认为，“三支箭”更多是发挥了防范风险的作用，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期；同时，这些政策能够一定程度上化解房企风险，加快并购重组，加快房地产风险出清；此外，政策能有效缓解民营企业信用收缩问题。

“以上更多的是融资对供给端的支持，但是，房地产市场预期的改善，房地产销售的回稳，还需要加大需求端支持力度，只有房企能够自我‘造血’才能维持可持续发展。”刘水表示。

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